Angaben im Exposé können die Sollbeschaffenheit eines Kaufobjekts bestimmen (§ 434 Abs. 1 Satz 3 BGB a.F.). Insofern sollte man zu pauschale bzw. ungenaue Angaben im Exposé vermeiden. Erweist sich eine Angabe wie hier als missverständlich bzw. uneindeutig, kann dies deshalb zu Streitigkeiten führen. Solche eine ungenaue Angabe war Gegenstand des von mir erstinstanzlich und zweitinstanzlich geführten Rechtsstreites.
Am 6. Dezember 2024 hat der Bundesgerichtshof (BGH) auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Käufer hin in der Sache nun ein Urteil (Az.: V ZR 229/23) gefällt, das für Käufer und Verkäufer von Immobilien von großer Bedeutung ist. Die zentrale Frage: Wie ist die Formulierung „komplette Erneuerung“ eines Daches in einem Immobilienexposé zu verstehen?
Der Fall betrifft Käufer, die eine Immobilie erworben haben und nachträglich feststellten, dass der Verkäufer die Dacherneuerung nicht in dem Umfang durchgeführt hat, wie sie es anhand der Angaben im Exposé erwartet hatten. Der BGH hat das Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Dresden aufgehoben und zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen – mit klarer „Segelanweisung“ zur weiteren rechtlichen Beurteilung.
Der Fall: Streit um die Dachsanierung
Die Kläger hatten im Jahr 2021 ein mit einem Einfamilienhaus bebautes Grundstück unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel gekauft. Im Maklerexposé, in dem das Haus zum Verkauf angeboten wurde, hieß es unter anderem, dass das „Dach“ im Jahr 2009 „komplett erneuert“ worden sei.
Nach dem Kauf stellten die Käufer jedoch fest, dass lediglich die oberste Dachschicht – neue Bitumenbahnen – verklebt und verschweißt worden war. Nur das wollte die Verkäuferin im Exposé auch erklären (lassen). Die Unterkonstruktion und die Dämmung blieben hingegen unangetastet.
Gestützt darauf, dass das „Dach“ im Jahr 2009 nicht vollständig erneuert wurde und die Vorgaben der damals geltenden Energieeinsparverordnung (EnEV) nicht erfüllte, forderten die Kläger von den Verkäufern Schadensersatz für die vollständige Sanierung des Dachs in Höhe von 20.337,03 Euro netto.
Während das Landgericht Leipzig den Klägern Recht gab und einen arglistig verschwiegenen Sachmangel annahm, entschied das OLG Dresden in der Berufungsinstanz anders, hob das Urteil des LG Leipzig auf und wies die Klage der Käufer ab. Das OLG wies die Klage der Käufer auf Schadensersatz ab, da es einen Sachmangel ablehnte. Es argumentierte, dass die Angabe im Exposé, das „Dach“ sei „komplett erneuert“ worden, sich nach dem allgemeinen Sprachgebrauch nur auf die oberste Dachschicht (Bitumenbahnen) beziehe und nicht die Unterkonstruktion oder Dämmung umfasse.
Die Kläger legten daraufhin Nichtzulassungsbeschwerde beim BGH ein.
Die Entscheidung des BGH zu Angaben im Exposé in diesem Fall
Der BGH hat das Urteil des OLG Dresden aufgehoben und den Fall zur erneuten Prüfung zurückverwiesen. Dabei hat er wesentliche rechtliche Klarstellungen getroffen:
kein allgemeiner Sprachgebrauch, dass unter „Dach“ stets nur die oberste Dachschicht zu verstehen ist
Das OLG Dresden hatte argumentiert, dass nach allgemeinem Sprachgebrauch eine Sanierung des Daches nicht zwingend die Unterkonstruktion und Dämmung umfassen müsse. Vielmehr begründete das OLG, dass die Angabe im Exposé, das „Dach“ sei „komplett erneuert“ worden, sich nach dem allgemeinen Sprachgebrauch nur auf die oberste Dachschicht (Bitumenbahnen) beziehe.
Der BGH widersprach dieser – zu allgemeinen – Auslegung und stellte fest, dass es keinen einheitlichen allgemeinen Sprachgebrauch gibt, wonach eine „komplette Erneuerung“ eines Daches stets nur die oberste Schicht eines Daches betreffe. Ein solcher Sprachgebrauch lasse sich auch nicht aus dem Duden ableiten, da dieser den Begriff „Dach“ nur allgemein beschreibe, ohne zwischen verschiedenen Dachtypen oder Schichten zu unterscheiden. Auch die Begriffe „komplett“ und „erneuern“ implizierten keine Beschränkung auf die äußere Dachschicht. All diese Aspekte lassen nicht darauf schließen, dass unter einem „komplett erneuerten Dach“ stets und immer nur die äußere Dachhaut gemeint sei. Für das Verständnis dieser Formulierung kommt es auf den jeweiligen Dachtyp und die Bestandteile des Dachbaus an.
Relevanz der Käufererwartung: Das Berufungsgericht muss nun nach Zurückverweisung klären, wie ein durchschnittlicher Käufer die Angabe „komplette Erneuerung“ im konkreten Fall verstehen durfte. Dabei ist nicht nur die sprachliche Bedeutung entscheidend, sondern auch der Kontext der übrigen Angaben im Exposé. Insbesondere, wenn Angaben im Exposé insgesamt einen neuwertigen Zustand des Hauses suggeriert hätten, könnte dies die Erwartungen der Käufer beeinflusst haben.
Angaben im Exposé als Sollbeschaffenheit
Öffentliche Äußerungen als Grundlage für Mängelhaftung: Nach § 434 Abs. 1 S. 3 BGB a.F. (alte Fassung) können öffentliche Äußerungen, zu denen auch Angaben im Exposé zählen, einen Sachmangel begründen (st. Rspr.: vgl. Senat, Urteil vom 9. Februar 2018 – V ZR 274/16, Beschluss vom 10. Oktober 2019 – V ZR 4/19,) Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder ein Maklerexposé handelt. Entscheidend ist, ob die Käufer aufgrund dieser Äußerungen eine bestimmte Beschaffenheit erwarten durften.
Haftung beim Immobilienkauf
Haftung trotz Gewährleistungsausschluss: Obwohl im Kaufvertrag ein allgemeiner Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart war, könnte die Verkäuferseite dennoch haften. Denn nach § 444 BGB greift ein solcher Ausschluss nicht, wenn der Verkäufer arglistig gehandelt hat. Falls der Verkäufer bewusst irreführende Angaben gemacht oder relevante Informationen verschwiegen haben sollte, könnte dies eine Haftung begründen.
Keine grob fahrlässige Unkenntnis der Käufer: Der BGH wies das Berufungsgericht darauf hin, die Frage zu prüfen, ob die Haftung der Verkäufer nach § 442 Abs. 1 S. 1 BGB ausgeschlossen ist. Jedoch stellte der BGH klar, dass aus dem äußeren Er-scheinungsbild des Dachs bei der Besichtigung allein nicht darauf geschlossen werden kann, dass die Kläger die unvollständige Erneuerung hätten erkennen müssen.
Fazit
Die Entscheidung hebt die Verbindlichkeit einer Angaben im Exposé hervor und macht deutlich, dass Verkäufer dazu angehalten sind, präzise und sorgfältige Formulierungen in Exposés zu treffen.
Zwar bleibt die endgültige Entscheidung beim OLG Dresden abzuwarten, doch hat der BGH mit seinem Urteil bereits eine klare Richtung vorgegeben: Unpräzise oder missverständliche Formulierungen in Immobilienangeboten können für Verkäufer teuer werden. Denn erweist sich eine Angabe im Exposé als missverständlich bzw. uneindeutig, kann dies zu Streitigkeiten führen. Käufer können dann Ansprüche auf Schadensersatz (bzw. „fiktive“ Mängelbeseitigungskosten) geltend machen.
Verkäufer sollten deshlab Angaben im Exposé und entsprechende Formulierungen sorgfältig präzisieren, um falsche Erwartungen zu vermeiden. Käufer sollten Sanierungsangaben hinterfragen und sich den tatsächlichen Umfang (optimalerweise schriftlich) bestätigen lassen.
Für Fragen rund um das Thema Hauskauf, Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung, Immobilienrecht etc. stehe ich Ihnen jederzeit gern zur Verfügung.
