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baurecht

Architektenrecht und Ingenieurrecht

die drei Hauptstreitpunkte im Architektenrecht und Ingenieurrecht

Das Recht der Architekten und Ingenieure lässt sich kurz und prägnant in drei Aspekte zusammenfassen, in denen immer wieder juristische Probleme und Fragestellungen auftreten:

Probleme bzw. Auseinandersetzungen mit dem (vermeintlich) geschlossenen Architektenvertrag bzw. Ingenieurvertrag, die Höhe des Honorars sowie die Haftung des Architekten bzw. Ingenieurs für Planungsfehler, Überwachungsfehler, etc.

Architektenvertrag

Ein Architektenvertrag ist zunächst einmal nichts anderes als eine rechtswirksame Vereinbarung zwischen einem Auftraggeber (Bauherr) und einer Person, die Architektenleistungen erbringt. Er kommt üblicherweise durch die Abgabe eines Angebots und dessen Annahme zustande. Um genau zu verstehen, worin die Unterschiede zu anderen Vertragsverhältnissen liegen, muss zunächst kurz dargestellt werden, was genau unter dem Begriff „Architektenleistungen“ verstanden werden kann.

Architektenleistungen können von folgenden Personen erbracht werden:

  1. Architekten, die in der Architektenliste der Architektenkammer ihres Bundeslandes eingetragen sind. Dazu müssen sie in aller Regel über ein entsprechendes abgeschlossenes Fachstudium verfügen, mindestens zwei Jahre Berufspraxis unter festgelegten Vorgaben nachweisen sowie kontinuierlich ein festgelegtes Mindestmaß an fachspezifischen Weiterbildungsmaßnahmen erfüllen. Die gleiche Regelung gilt auch für Innen- und Landschaftsarchitekten sowie in einigen Bundesländern für Stadtplaner.
  2. Nichtarchitekten; sie müssen jedoch vor der Auftragsvergabe den Bauherrn über diesen Umstand informieren. Anderenfalls kann ein Auftragnehmer den geschlossenen Vertrag sofort kündigen, sobald er von diesen Umständen erfährt und ggf. Schadensersatzansprüche geltend machen.

Auch wenn somit ein Architektenvertrag nicht zwangsläufig zwischen einem Bauherrn und einem Architekten zustande kommt, soll aus Gründen der Vereinfachung im Folgenden von Architekten die Rede sein.

Wann bzw. wie ein Architektenvertrag zustande kommt

Es spielt eine große Rolle zu wissen, wie ein Architektenvertrag zustande kommen kann und wie er rechtlich zu bewerten ist.
In den meisten Fällen wird der Architektenvertrag in der Praxis schriftlich geschlossen. Diese Variante ist beiden Seiten, also dem Auftragnehmer und dem Bauherrn, zu empfehlen. Mit einem schriftlichen Vertrag ist auch für den ungünstigen Fall, dass es bei Streitigkeiten zu einem Gerichtsverfahren kommt, klar und nachweisbar, welche Leistungen in welchem Umfang zu welchem Preis vereinbart wurden. Rechtlich gültig sind allerdings auch mündlich geschlossene Architektenverträge.

Abgrenzung von der Akquise zur Auftragsübernahme (konkludenter Vertragsschluss eines Architektenvertrags)

Deutlich schwieriger ist die rechtliche Situation zu beurteilen, wenn es um die Abgrenzung von der Akquise zum Vertragsschluss geht. Juristen sprechen hier oftmals von einem konkludenten Vertragsschluss.  Bauherren können dabei häufig nicht mehr unterscheiden, in welchem Stadium des Kontakts zum Architekten ein verbindlicher Vertrag zustande gekommen ist, der einen Honoraranspruch begründet. Daher sollten baufachliche Laien besonders auf die in meinem Beitrag genannten Kriterien achten, die auf einen solchen konkludenten, also auf schlüssigem Verhalten beruhenden, Vertragsschluss hindeuten. Sie sind selbst dann maßgeblich, wenn der Architekt zugesagt haben sollte, seine Leistungen unentgeltlich oder unverbindlich zu erbringen.

In diesem Zusammenhang ist daher anzuraten, sich frühzeitig – möglichst vor Kontaktaufnahme zu einem Architekten oder Ingenieur –  von einem Anwalt beraten zu lassen.

Leistungen im Architektenvertrag / Ingenieurvertrag

In Architektenverträgen/Ingenieurverträgen finden sich verschiedene Arten von Leistungen wieder. Hierzu gehören die Grundleistungen, die besonderen Leistungen sowie die zusätzlichen Leistungen. Sowohl die Grundleistungen als auch die besonderen Leistungen entspringen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI), in der ausschließlich Dinge bezüglich des Honorars geregelt sind.

Die HOAI führt alle Grundleistungen des Architekten bzw. Ingenieurs auf, die in der jeweiligen Phase des Bauvorhabens üblicherweise benötigt werden, um einen Bauauftrag ordnungsgemäß abzuwickeln. Sie spricht dabei von den sog. Leistungsphasen. Diese insgesamt neun Leistungsphasen bilden den vollständigen Ablauf eines Bauprojekts ab und können vom Bauherrn sowohl einzeln als auch komplett beauftragt werden.

Die HOAI sieht Mindest- und Höchstsätze vom Honorar vor.

  • Leistungsphase 1: die Grundlagenermittlung
    In dieser ersten Phase kommen auf den Architekten lediglich beratende Aufgaben zu. Er muss Klarheit hinsichtlich der Aufgabenstellung herstellen und hierfür die Bedarfsplanung sowie die Vorgaben des Bauherrn heranziehen. Dazu kann auch eine Ortsbesichtigung gehören. Der Architekt berät den Bauherrn hinsichtlich des vollständigen Untersuchungs- und Leistungsbedarfs und unterstützt ihn bei der Auswahl von weiteren an der Planung beteiligten Fachleuten.
  • Leistungsphase 2: die Vorplanung (Projekt- und Planungsvorbereitung)
    Der Architekt stimmt nach der Grundlagenanalyse die Leistungen mit den Planungsbeteiligten ab und weist gegebenenfalls auf Zielkonflikte hin. Er arbeitet die Vorplanung aus und fertigt erste Zeichnungen maßstabgetreu an. Außerdem ist er für die Klärung der wesentlichen Bedingungen und Vorgaben verantwortlich, die sich aus unterschiedlichen Rechtsvorschriften ergeben können. Ferner ist eine Kostenschätzung nach DIN 276 zu erstellen. Auch erste Vorverhandlungen mit den zuständigen Baubehörden fallen in die Leistungsphase 2.
  • Leistungsphase 3: die Entwurfsplanung (System- und Integrationsplanung)
    Diese Phase beinhaltet hauptsächlich die Erstellung von endgültigen Planzeichnungen im vorgegebenen Maßstab unter Berücksichtigung der Vorgaben und Bedingungen, Verhandlungen mit den zuständigen Baubehörden über die Genehmigungsfähigkeit des Bauvorhabens sowie eine Kostenberechnung nach DIN 276 und den gleichzeitigen Abgleich mit der vorherigen Kostenschätzung.
  • Leistungsphase 4: die Genehmigungsplanung
    Der Architekt arbeitet die Nachweise und Vorlagen für die öffentlich-rechtliche Genehmigung einschließlich der Anträge auf Ausnahmen und Befreiungen aus und reicht sie bei der zuständigen Baubehörde ein. Sollte der Bauherr gegen die Entscheidung der Baubehörde Rechtsmittel einlegen, unterstützt der Architekt den Bauherren im Rahmen dieser besonderen Leistung organisatorisch und fachlich.
  • Leistungsphase 5: die Ausführungsplanung
    In dieser Phase erfolgt das Herzstück des Architektenvertrages: das Erarbeiten der Ausführungsplanung auf Grundlage der Entwurfs- und Genehmigungsplanung. Alle für die Ausführung benötigen Einzelangaben werden sowohl mithilfe von Zeichnungen als auch Texten ausgearbeitet, wobei auch die fachlichen Beiträge der weiteren an der Planung Beteiligten wie beispielsweise dem Tragwerksplaner einbezogen werden. Es werden Ausführungs-, Detail- und Konstruktionszeichnungen unter Berücksichtigung aller fachspezifischen Anforderungen im Maßstab von 1:50 bis 1:1 erstellt.
  • Leistungsphase 6: die Vergabevorbereitung
    Diese Leistungsphase hat einen starken administrativen Charakter: Der Architekt erarbeitet einen konkreten Vergabeterminplan und eine Leistungsbeschreibung, aus der alle konkreten Mengen hervorgehen. Anschließend berechnet er die zu erwartenden Baukosten auf der Basis der bepreisten Leistungsverzeichnisse.
  • Leistungsphase 7: die Mitwirkung bei der Vergabe
    Der Architekt holt Angebote von Handwerksfirmen ein, prüft sie und führt Bietergespräche. Er arbeitet Vergabevorschläge aus, bereitet die Auftragserteilung vor und wirkt bei ihr mit.
  • Leistungsphase 8: die Objektüberwachung (Bauüberwachung) und Dokumentation
    Nun überwacht der Architekt den Fortgang des Hausbaus und achtet darauf, dass sowohl die Vorgaben der Baugenehmigung eingehalten werden als auch im Sinne der abgeschlossenen Verträge, deren Ausführungsunterlage sowie den Rechtsvorgaben gehandelt wird. Er steuert die Bauausführung und achtet auf die Einhaltung des vereinbarten Zeitplans. Der Architekt führt sowohl das gemeinsame Aufmaß als auch die technische Abnahme der erbrachten Leistungen mit den Handwerksunternehmen durch. Er ist auch dafür verantwortlich, die eingehenden Berechnungen zu prüfen, die Kostenentwicklung zu beobachten, Fristen und eventuelle Gewährleistungsansprüche zu dokumentieren sowie die Beseitigung der von ihm monierten Baumängel zu überwachen.
  • Leistungsphase 9: die Objektbetreuung
    Das Gebäude wird im Rahmen einer Begehung durch den Architekten auf Mängel überprüft, um dem Bauherrn im Rahmen der Verjährungsfristen (in der Regel fünf Jahre) zu ermöglichen, seine Ansprüche gegenüber den bauausführenden Handwerksfirmen (Mängelbeseitigung oder finanzieller Ausgleich) durchzusetzen. Er überwacht außerdem das Abstellen der bereits bekannten Mängel innerhalb der Gewährleistungsfrist und wirkt mit bei der Freigabe von Sicherheitsleistungen.

Honorar im Architektenvertrag

Das Honorar bestimmt sich nach den Regeln der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure), die im Rahmen der geregelten Tafelwerte und detaillierten Leistungsbeschreibungen zwingend ist. Außerhalb der HOAI-Werte ist das Honorar hingegen frei vereinbar. Das gesetzliche Preisrecht der HOAI ist 2009 und 2013 novelliert, aber dennoch nicht wirklich anwen­dungsfreundlicher geworden und enthält unverändert viel Beratungs- und Klärungsbedarf bei rechtlichen Problemen mit dem Honorar von Architekten.

Für beide Vertragsparteien ist es im Zusammenhang mit dem Architektenhonorar wichtig zu wissen, dass nur eine ordnungsgemäß dargelegte und prüffähige Schlussrechnung die Grundlage für einen ggfs. gerichtlich durchsetzbaren Vergütungsanspruch eines Architekten sein kann. Auch für geleistete Abschlagszahlungen entsteht der Rechtsgrund für den Architekten, sie auch behalten zu dürfen, erst mit der Schlussrechnungslegung: Diese Teilzahlungen auf Abschlagsrechungen beinhalten kein Schuldanerkenntnis durch den Auftraggeber, sondern sollen nur dazu dienen, die Liquidität des Architekten sicherzustellen und beim Bauherrn den Mittelabfluss nach Plan zu gewährleisten.

Die Bestandteile des Architektenhonorars

Zur Ermittlung des Honorars des Architekten oder Ingenieurs werden mehrere Komponenten herangezogen:
–    die anrechenbaren Kosten
–    die Honorarzone
–    die erbrachten Leistungen, die sich in den neun Leistungsphasen ausdrücken
–    der vereinbarte Honorarsatz
–    die Honorartafel
–    bei Leistungen an Bestandsbauten: ggf. je nach Schwierigkeit vereinbarte Zuschläge

Mögliche Probleme bei der Abrechnung des Honorars

Grundsätzlich steht einem Architekten  der in der HOAI ausgewiesene Mindestsatz zu. Diese Mindestsätze dürfen nur in bestimmten Ausnahmen schriftlich unterschritten werden.

Erfahrungsgemäß häufig, schließen die Parteien auch eine Vereinbarung über ein bestimmtes Pauschalhonorar ab. Dies ist nur dann wirksam, wenn sich das Pauschalhonorar zwischen den entsprechenden Mindest- und Höchstsätzen bewegt.

Auch wenn das Architektenhonorar nach der HOAI gesetzlich geregelt ist, kann es während des Bauvorhabens zu Unstimmigkeiten kommen. Die häufigsten Probleme mit der Abrechnung der Vergütung des Architekten sind insbesondere vom Bauherren gewünschte Planungsänderungen oder mehrere Planungsentwürfe.

Zudem kommt es in der Praxis zunehmend zu Situationen, wo der Bauherr frühzeitig den Architektenvertrag kündigen und sich vom Architekt lösen möchte. In diesen Fällen der freien Kündigung oder Kündigung aus wichtigem Grund stellt sich sodann stets die Frage, welches Honorar der Architekt noch beanspruchen kann.

Letztlich können aber auch am Ende eines konfliktfreien Vertragsverhältnisses plötzlich Spannungen auftreten, weil die Schlussrechung des Architekten für den Bauherr nicht nachvollziehbar ist. Es gibt daneben auch genug Fälle, in denen der Architekt selbst seine Möglichkeiten zur Optimierung des Honorars nicht ausschöpft.

Ich berate Sie hier kompetent und prüfe Ihre Ansprüche und Möglichkeiten.

Haftung des Architekten

Das Haftungsrisiko des Architekten ist auf Grund immer anspruchsvollerer Bautechnik, komplexe­rer Bauvorhaben, stetigem Zeit- und Gelddruck, unlauterer Wettbewerber und Baufirmen grenzwer­tig ausgeufert. Nicht selten bestehen doch erhebliche Differenzen zwischen der ursprünglichen Kostenschätzung des Architekten und dem, was der Bauherr letztlich zahlen muss. Unter Umständen kann in solchen Fällen der Architekt für eine Baukostenüberschreitung haften. Mit Blick auf die Berufshaftpflichtversicherung und die hohe Insolvenzrate unter Baufirmen ist der Architekt oftmals das primäre Haftungssubjekt.

Bei Haftungsfragen geht es überwiegend um die Höhe des vom Architekten zu zahlenden Schadensersatzes. So kann, wie bereits oben ausgeführt, ein Planungsfehler zu einer Überschreitung der vorgesehenen Baukosten führen, weil aufgrund dessen Schäden am Gebäude aufgetreten sind. Hat sich der Architekt im Rahmen der Planung oder Überwachung schuldhaft verhalten, besteht für ihn keine Möglichkeit der Nachbesserung, wenn dadurch Fehler bereits in das Gebäude „eingearbeitet“ worden sind. In Fällen dieser Art verurteilen Gerichte Architekten zu Schadensersatz oder einer Honorarminderung.

Mängel des Architektenwerks

Der Architekt kann als Planer grundsätzlich nur für die Mängel seines eigenen Werks haftbar gemacht werden.
Bauwerksmängel sind jedoch regelmäßig vom beauftragten Bauunternehmer zu verantworten. Werden jedoch Mängel am Bauwerk festgestellt, die (auch) durch eine mangelnde Leistung des Architekten entstanden sind, tritt auch hier der Architekt in die Haftung ein. Der Fehler kann dann entweder bei einer mangelhaften Planung oder einer fehlerhaften Bauüberwachung liegen. Die Maßstäbe für die Qualität der Architektenleistung sind die Einhaltung der Regeln der Technik und die Erfüllung der an die Architektenleistung gestellten Anforderungen.

Um einen Architekten haftbar machen zu können, muss zunächst ein Mangel bestehen. Dabei wird unterschieden in einen Schaden, der direkt das Bauwerk betrifft (Mangelschaden) oder Schäden, die an Personen oder anderen Gegenständen eingetreten sind.
Die meisten Mängel, die zu einem Haftungsanspruch führen können, ergeben sich aus der HOAI:

Es handelt sich um

  • Koordinationsfehler,
  • Überwachungsfehler,
  • Planungsfehler,
  • das Ignorieren von Gewährleistungsfristen oder
  • die Überschreitung von Kosten

Schadensersatzanspruch gegenüber dem Architekt

Ein Bauherr kann dann gegenüber dem planenden Architekten Schadensersatz geltend machen, wenn der Architekt den Baumangel schuldhaft verursacht hat und die Voraussetzungen für eine Minderung oder einen Rücktritt erfüllt sind. Die Beweislast liegt dabei beim Architekten. Die Ermittlung des genauen Schadensersatzbetrages ist häufig sehr schwierig. Wenn die Höhe des Schadensersatzanspruchs ermittelt wird, erfolgt dies nach dem Grundsatz der sog. „Sowiesokosten“. Damit sind diejenigen Kosten gemeint, die einem Auftraggeber auch bei einer mangelfreien Auftragsdurchführung – also „sowieso“ – entstanden wären. Sie sind denklogisch von der ermittelten Schadensersatzhöhe abzuziehen. Es wird allerdings auch darauf geachtet, wie sich die mangelhafte Beschaffenheit des Bauwerks auf dessen Nutzungsfähigkeit auswirkt: Ein Architekt kann nicht deshalb von einer Schadensersatzzahlung Abstand nehmen, weil das Bauwerk trotz seines Mangels genutzt werden kann; es kommt hierbei darauf an, dass es so genutzt werden kann, wie es vertraglich vereinbart worden war.

Jedem Bauherrn ist daher zu raten, noch vor dem Vertragsabschluss den Architekten auf seine Haftpflichtversicherung anzusprechen. Die Haftpflichtversicherung eines Architekten ist zwar eine Pflichtversicherung, manche verzichten jedoch darauf. Die zu befürchtenden Konsequenzen sind für den Architekten mit der Zahlung eines Bußgeldes relativ gering (solange kein Schadensfall eintritt). Allerdings kann schon eine einzige Schadensersatzforderung gegen den Architekten zur Folge haben, dass er ohne eine Haftpflichtversicherung wirtschaftlich ruiniert ist und dem geschädigten Bauherrn keinen Schadensersatz zahlen kann. Dies kann wiederum für den Bauherren weitreichende Folgen haben.

Die Schuldverteilung bei der Architektenhaftung

Einem Bauherrn ist es oft nicht möglich, zu beurteilen, welche am Bauvorhaben Beteiligten das Verschulden an den Baumängeln trifft. Daher hat der Gesetzgeber das Prinzip der gesamtschuldnerischen Haftung eingeführt. Das bedeutet, dass sowohl der Architekt als auch den Bauunternehmer oder ein anderer am Bau Beteiligter in Gesamtschuld haften und der Bauherr unter ihnen einen auswählen kann, von dem er Schadensersatz einfordert. Der vom Bauherren Ausgewählte Haftungsschuldner wendet sich dann, wenn der jeweilige Schuldanteil der einzelnen Gesamtschuldner geklärt ist, an die anderen Baubeteiligten und fordert die ganze oder teilweise Schadenssumme von ihnen zurück.

Nehmen Sie bei rechtlichen Fragestellungen, die das Architektenrecht betreffen, Kontakt zu mir auf, damit wir die Einzelheiten Ihres Falles detailliert und frühzeitig besprechen können.

Gern übernehme ich auch Terminsvertretungen.

Im ersten Halbjahr 2018 habe ich an dem Lehrgang zum Erwerb besonderer theoretischer Kenntnisse für den Erwerb der Fachanwaltsbezeichnung Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht mit Erfolg teilgenommen.

Honorar des Anwaltes für Architektenrecht

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