Gerade in Zeiten, in denen Großbauvorhaben wie die Elbphilharmonie in Hamburg oder der Flughafen in Berlin eine Kostenexplosion erfahren haben, ist Kostensicherheit bei Bauherren – nach wie vor – außerordentlich wichtig. Der private Häuslebauer, der sich in das Abenteuer Hausbau stürzt, will – möglichst genau – wissen, welche Kosten für den Bau entstehen. Eine verspätet erteilte Kostenermittlung kann dabei ebenso katastrophale Folgen haben wie eine fehlerhafte Baukostenermittlung. Bauherren haben zumeist nur begrenzte Finanzierungsgrenzen. Gerade deshalb müssen die Finanzierungsmöglichkeiten (Eigenkapital und Kredit) rechtzeitig mit den zu erwartenden Baukosten in Einklang gebracht werden. Liegen die tatsächlich entstandenen Baukosten weit über den vorab ermittelten, kann dies existenzbedrohend sein. Der nachfolgende Beitrag beschäftigt sich mit der Haftung des Architekten im Zusammenhang mit der Baukostenüberschreitung und gibt hilfreiche Hinweise.

strenge Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zur Baukostenüberschreitung

Um Architekten erfolgreich wegen Baukostenüberschreitung in die Haftung zu nehmen, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein. Die Rechtsprechung des BGH ist insofern streng und wenig bauherrenfreundlich. Zunächst prüft das Gericht, was die Parteien vertraglich vereinbart haben.  Zudem sind unter Umständen gewisse Toleranzrahmen zu beachten. Last but not least muss überhaupt ein kausaler Schaden entstanden sein.

Vereinbarung im Vertrag

Zunächst ist entscheidend, dass im Vertrag eine Erklärung zu einer bestimmten Höhe der späteren Baukosten enthalten ist. Der Bauherr muss sich also mit dem Architekten einigen, dass ein bestimmter Preisrahmen einzuhalten ist. Fehlt eine solche Vereinbarung im Vertrag oder kann der Bauherr diese nicht beweisen, so wird er keinen Schadenersatz wegen Baukostenüberschreitung durchsetzen können.

Baukostengarantie

Baukostengarantie bedeutet, dass der Architekt garantiert, dass die vorgegebene Kostenobergrenze eingehalten wird und er für eine Überschreitung einsteht. Eine solche Garantie des Architekten kommt in der Praxis allerdings sehr selten vor. Dies deshalb, weil kaum ein Architekt für die Einhaltung der garantierten Baukosten in voller Höhe einstehen will. Im Übrigen genießt ein Architekt bei solchen Baukostengarantien keinen Versicherungsschutz bei seiner Berufshaftpflichtversicherung. Aus diesen Gründen wird kaum ein Architekt eine Baukostengarantie abgeben.

Baukostenobergrenze

Hiervon zu unterscheiden ist die Vereinbarung einer Baukostenobergrenze. Bestenfalls wird eine solche Kostenobergrenze vertraglich festgehalten. Hierfür einigen sich beide Parteien auf eine bestimmte Obergrenze.  Einigen sich die Parteien über eine Obergrenze, so stellt dies eine Beschaffenheitsvereinbarung des zu erbringenden Architektenwerks dar. Hält der Architekt die Kostenvorgaben nicht ein, so liegt ein Mangel des Werks vor. Eine Baukostenobergrenze kann grundsätzlich auch noch nachträglich vereinbart werden. Dies kann geschehen, indem die Parteien das Ergebnis der Kostenschätzung des Architekten zum Vertragssoll für die Baukosten erklären.

Die bloße Angabe einer Kostengrenze oder die Darstellung des wirtschaftlichen Rahmen führt allerdings nicht bereits zur Vereinbarung einer Baukostenobergrenze. Die Parteien müssen sich – nachweisbar – darüber geeinigt haben. Daher ist anzuraten, die Kostenobergrenze im Vertrag festzuhalten. Der Bauherr ist hierfür im Gerichtsprozess beweisbelastet.

Baukostenüberschreitung  – Rechtslage für Architektenverträge ab 01.01.2018

Für Architektenverträge, die nach dem 01.01.2018 geschlossen wurden, muss der Architekt insbesondere § 650 p  BGB beachten. Dieser schreibt vor, dass der Architekt vorab die Wünsche, Vorstellungen und Anforderungen des Bestellers ermitteln muss. Der Architekt muss also insbesondere den Kostenrahmen bzw. die Kostengrenzen des Bauherren von sich aus erfragen. Auf dieser Grundlage hat er dann die Planungsgrundlage und Kosteneinschätzung zu erstellen und dem Besteller zur Zustimmung vorzulegen. Hierbei muss der Architekt die wirtschaftlichen Interessen bzw. Vorgaben des Bauherren beachten. Im Verlauf des Bauvorhabens ist der Architekt verpflichtet, die Einhaltung der Kostengrenze zu kontrollieren.

Entspricht die erstellte Kosteneinschätzung nicht den Vorstellungen des Bestellern, so steht diesem ein Sonderkündigungsrecht zu. Der Besteller kann sich insofern vom Vertrag lösen. Er muss nur die Vergütung zahlen, die auf die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen entfällt.

Toleranzrahmen

Ob es einen Toleranzrahmen gibt, ist immer vom Einzelfall abhängig. Es ist zu prüfen, ob ein solcher vereinbart wurde. Dies ist durch Auslegung zu ermitteln. In der Literatur gibt es Toleranzrahmen von 10 % beim Kostenanschlag, über 20 % bei der Kostenberechnung bis hin zu 25 % bis 30 % bei der Kostenschätzung.

kausaler Schaden

Haben die Parteien eine Baukostenobergrenze vereinbart, die am Ende deutlich überschritten wird, so ist zu prüfen, ob dem Bauherrn ein kausaler Schaden entstanden ist. Führt die Baukostenüberschreitung zu einer entsprechenden Werterhöhung des Objekts, dann fehlt es an einem Schaden. Dieser Vorteilsausgleich ist ständige Rechtsprechung des BGH. Um den Schaden konkret nachzuweisen, ist die Vermögenslage des Bauherren mit und ohne die Pflichtverletzung des Architekten zu vergleichen. Dieser Nachweis ist nur durch Sachverständige möglich. Dies erhöht die Prozesskosten ungemein.

Als Schaden können zumindest Zinsen geltend gemacht werden. Zinsen, die für den Kredit für die übersteigenden Baukosten entstanden sind.

Der Schadensersatzanspruch setzt zudem voraus, dass der Bauherr bei ordnungsgemäßer und rechtzeitiger Beratung durch den Architekten über die tatsächlich entstehenden Baukosten entweder vom Bauvorhaben insgesamt oder vom bestimmten kostenauslösenden Maßnahmen Abstand genommen hätte. Auch dies muss der Bauherr beweisen. Die Vermutung des beratungsgerechten Verhaltens gilt hier nicht.

Fazit

Die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen wegen Baukostenüberschreitung sind äußerst problematisch. Insbesondere der Nachweis eines Schadens gelingt nur selten. Zudem sollten Bauherren darauf achten,  Architektenverträge schriftlich abzuschließen. Im Vertrag sollte man dann eine Baukostenobergrenze vereinbaren.

Will der Bauherr Kostensicherheit erzielen, so muss er sich zu einem frühen Zeitpunkt mit seinem Architekten einigen. Beide sollten sich frühzeitig auf eine bestimmte Bauausführung einigen. Preise für die kostenintensiven Gewerke sollte nach Möglichkeit auf Basis von Pauschalpreisen durch entsprechende Angebote abgesichert werden. Baubegleitende Planung ist auch hier ein Risikofaktor.

Nehmen Sie frühzeitig Kontakt mit mir auf, wenn Sie Beratung oder Vertretung in diesem Gebiet wünschen.

Ihr Rechtsanwalt Erler

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