Der Bauträgervertrag – nicht immer die beste Wahl

Die anwaltliche Praxis zeigt, dass immer mehr Bauwillige einen Bauträgervertrag schließen. Dies ist insofern bemerkenswert, da Bauträgerverträge nicht immer der optimalste Weg ist, um den Traum der eigenen vier Wände zu verwirklichen. Denn immer mehr – mehr oder weniger seriöse  – Bauträger schießen wie Pilze aus dem Boden und verschwinden teilweise genauso schnell wieder vom Markt. Bauträger kaufen oft riesige Baugebiete, beplanen und erschließen diese und wollen diese dann für viel Geld im Rahmen von Bauträgerverträgen an Erwerber verkaufen. Ist der Bauträger aber erst einmal in der Insolvenz, weil er sich verkalkuliert hat, zeigt sich, wie gut der Bauträgervertrag die Rechte des Erwerbers absichert. Vor diesem Hintergrund ist es immens wichtig, dass man vor dem Vertragsschluss von einem Anwalt genau prüfen lässt, ob der Vertrag insgesamt stimmig ist und auch im Insolvenzfall bestimmte Rechte sichert.

Dieser Beitrag beschäftigt sich mit dem Bauträgervertrag und typischen Klauseln, die regelmäßig in solchen Verträgen vorkommen, aber nicht immer wirksam sind.

Was genau ist ein Bauträgervertrag?

Der Bauträgervertrag ist durch die Regelung § 650u BGB erst seit 2018 explizit in das BGB aufgenommen worden. Nach dieser Vorschrift ist ein Bauträgervertrag ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verfplichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen. Bei einem Bauträgervertrag wird also nicht nur ein Haus errichtet (Werkvertrag), sondern auch das Eigentum an einem Grundstück übertragen (Kaufvertrag). Daneben sind meist noch Aspekte des Architektenrechts betroffen.

Streng hiervon zu trennen ist also die ebenfalls häufig anzutreffende Situation, dass der Bauherr auf dem von ihm zuvor bereits selbst erworbenen Grundstück von einem Bauunternehmen ein komplettes Haus schlüsslfertig herstelllen lässt. Dem Bauherr gehört also bereits das Grundstück, auf dem das Haus errichtet werden soll. Die Erfahrung zeigt, dass viele Bauherren auch bei diesem Modell regelmäßig von einem Bauträger sprechen. Dies ist nicht ganz korrekt, weil das Bauunternehmen eben gerade kein Eigentum am Grundstück überträgt. 

Für das Bauträgerrecht gelten einige gesetzliche Besonderheiten. So ist zum Beispiel in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) exakt geregelt, welche Kaufpreisraten für welche Bauabschnitte vereinbart werden können. Regelmäßig gibt der Bauträger inhaltlich den Vertrag vor, sodass die Klauseln rechtlich als dessen Allgemeine Geschäftsbedingungen gelten. Hierdurch sind sie einer verschärften Wirksamkeitskontrolle (sog. AGB-Kontrolle) unterzogen. Auch wenn Bauträgerverträge vor einem Notar notariell beurkundet werden müssen, enthalten sie nicht selten unwirksame Bestimmungen. Oftmals ist es daher ratsam, schon frühzeitig nach Erhalt des Vertragsentwurfes einen Rechtsanwalt mit der Prüfung zu beauftragen. Dies betrifft insbesondere spezielle Bedürfnisse des Käufers, die sich nach Vertragsschluss oft nur noch erschwert umsetzen lassen.

häufige Problempunkte in Bauträgerverträgen

Die Erfahrung zeigt, dass Bauträgerverträge häufig Klauseln enthalten, die den Erwerber unangemessen benachteiligen und damit unwirksam sind. Solche Klauseln können im Laufe des Vertragsverhältnisses zu großen Streitigkeiten führen. Vor diesem HIntergrund ist es ratsam, Verträge vor Unterzeichnung prüfen zu lassen. 

In den nachfolgenden Bereichen findet man häufig unwirksame Klauseln.

Abschlagszahlungen nach Baufortschritt

Etliche Regelungen, die den Zahlungsplan bzw. Abschlagszahlungen betreffen, sind unwirksam. Nach § 3 Abs. 2 MaBV können aus den dort genannten 13 Bauabschnitten maximal 7 Raten gebildet werden. Wird bei Änderungen oder Sonderwünschen eine 8. Rate gefordert, so verstößt das gegen die MaBV und macht den gesamten Zahlungsplan unwirksam.

Ferner gibt es häufig Klauseln, dass sich die Fälligkeit der einzelnen Raten rein nach der MItteilung des Bauträgers richtet, dass ein bestimmter Bautenstand erreicht sei. Der Bauträger kann also durch bloße Mitteilung die Fälligkeit einer Rate erzwingen, unabhängig davon, ob der ob der behauptete Bautenstand tatsächlich erreicht ist oder nicht. Dies ist unwirksam. Leistungsverweigerungsrechte wegen Mängeln oder Unvollständigkeiten werden hierdurch ausgeschlossen. Der Zahlungsplan muss also von tatsächlich vorhandenen Bautenständen abhängig sein. Die Bautenstandsmitteilung des Bauträgers bietet keine Gewähr dafür, dass dessen MItteilung auch den Tatsachen entspricht. 

Zudem muss eine Regelung enthalten sein, dass bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 %  der Gesamtvergütung gestellt wird.

Verstoßen die Vertragsklauseln bzw. der Zahlungsplan gegen die Vorgaben der MaBV, sind diese nichtig. In diesem Fall gelten dann die gesetzlichen Vorschriften des § 641 BGB. HIernach ist die – komplette – Vergütung erst bei der Abnahme fällig. Der Bauträger kann in diesem Fall keine Abschläge nach § 3 Abs. 2 MaBV verlangen.

Besitzübergabe

Die Besitzübergabe erfolgt laut MaBV Zug-um-Zug gegen Zahlung der Bezugfertigkeitsrate. Ist Bezugsfertigkeit objektiv gegeben, darf diese Rate erst verlangt werden. Im Gegenzug der Zahlung ist dem Erwerber das Objekt zu übergeben.

Nicht selten finden sich Klauseln in Bauträgerverträgen, die die Übergabe erst dann vorsehen, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist. Dies ist unwirksam, da man Ihnen damit Leistungsverweigerungsrechte wegen Mängel einschränkt. Sie würden gezwungen, trotz Mängel den kompletten Kaufpreis zu zahlen, um die Übergabe des Objektes zu erhalten.

Auch gibt es häufig Klauseln, wonach bei Bezugsfertigkeit eine Teilabnahme stattfinden soll. Die Vereinbarung einer Teilabnahme ohne gleichzeitige Übergabe ist ebenfalls unwirksam.

Wann ist ein Haus bezugsfertig?

Häufig treten Erwerber an mich mit der Frage heran, wann die Bezugsfertigkeit besteht. Bezugsfertigkeit setzt zumutbare Wohnverhältnisse voraus, also die weitesgehende Fertigstellung. Die Außenanlagen und Zuwegungen müssen noch nicht fertiggestellt sein. Fassadenarbeiten müssen allerdings zur Bezugsfertigkeit abgeschlossen sein.

Die Bezugsfertigkeit ist jedenfalls dann gegeben, wenn der Bauträger die Wohnung zur Abnahme angeboten hat und der Erwerber die Abnahme erklärt hat. Etwaige im Abnahmeprotokoll vorbehaltene Mängel stehen der Bezugsfertigkeit nicht entgegen. Dies jedenfalls dann nicht, wenn der Bauträger die Mängel beseitigen kann, ohne den Bezug der Wohnung wesentlich zu erschweren. Eine zum Abnahmetermin noch fehlende Einpflege des Parketts kann z.B. unschwer bis zum Einzug nachgeholt werden und hindert nicht die Bezugsfertigkeit.

Zahlung der Schlussrate bei Bezugsfertigkeit

Ebenfalls häufig treten Vertragsformulierungen auf, dass die Schlussrate bereits bei der Bezugsfertigkeit zu zahlen sind. Hier steckt der Teufel im Detail. Grundsätzlich gilt, dass der Bauträger die Schlussrate erst nach vollständiger Fertigstellung entgegen nehmen. Eine vollständige Fertigstellung liegt vor, wenn alle im Abnahmeprotokoll festgehaltenen Mängel beseitigt sind. Restmängel stehen also der Zahlung der Schlussrate entgegen.

Meist verwendet der Bauträger im Vertrag eine Klausel, wonach die Schlussrate bereits bei Fälligkeit der Bezugsfertigkeitsrate auf das Notaranderkonto zu zahlen ist. Nach einem aktuellen Urteil des Kammergericht Berlin vom 07.05.2019 (Az. 21 U 139/18) ist diese Vertragsgestaltung wirksam. Dies ist nur unter zwei Voraussetzungen eine wirksame Gestaltung. Erstens darf das Recht des Erwerbers zu Einbehalten wegen Mängeln (Leistungsverweigerungsrecht) nicht eingeschränkt werden. Zweitens ist vertraglich zu regeln, dass die Auszahlung der hinterlegten Schlussrate vom Notarkonto an den Bauträger erst nach vollständiger Fertigstellung erfolgt.

In einem anderem Fall hat ebenfalls das Kammergericht Berlin (Urteil vom 20.08.2019 – 21 W 17/19) die Frage der Wirksamkeit einer Hinterlegungsklausel anders entscheiden. Der Bauträgervertrag sah, wie üblich, eine bautenstandsabhängige Zahlung vor. Nach dieser Klausel soll der Erwerber die Übergabe der bezugsfertigen Wohnung nur gegen Zahlung der bis dahin fälligen Raten, Abnahme des Sondereigentums sowie Hinterlegung der Fertigstellungsrate auf einem Notaranderkonto verlangen können. Der Erwerber verlangte nach Zahlung der Bezugsfertigkeitsrate die Übergabe der Wohnung. Der Bauträger verweigerte dies, bevor nicht der Erwerber den restlichen Kaufpreis auf das Notaranderkonto zahlt. Das Kammergericht sprach dem Erwerber den Anspruch auf Übergabe der Wohnung zu (Zug-um-Zug gegen Abnahme des Sondereigentums). Der Bauträger darf in diesem Fall die Übergabe nicht von der Hinterlegung der Schlussrate abhängig machen. Denn dies schränkt das Leistungsverweigerungsrecht des Erwerbers ein, weshalb die Klausel unwirksam ist.

Ob und unter welchen Voraussetzungen wirksam vereinbart werden kann, dass Kaufpreisraten vor ihrer Fälligkeit zu hinterlegen sind, bleiben dennoch weiterhin umstritten.

Wenn im Bauträgervertrag eine solche Klausel enthalten ist, dass die Besitzübergabe von der Zahlung der Schlussrate abhängig ist, dann besteht ein Rückzahlungsanspruch. Der darauf zahlende Erwerber kann also die Zahlung der Schlussrate auch dann zurückfordern, wenn er gewusst hat, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet war (Urteil des KG Berlin vom 26.02.2019 – 27 U 9/18).

Abnahme

Es gibt Klauseln, dass eine Übergabe nur dann erfolgt, wenn zum Zeitpunkt der Abnahme der Kaufpreis vollständig gezahlt ist. Dies ist unwirksam. Der Bauträger versucht Käufer mit solchen Klauseln unter Druck zu setzen, dass die Übergabe erst erfolgt, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist. Dies widerspricht den gesetzlichen Vorgaben.

Auch die Klausel, dass der Käufer verpflichtet ist, das Objekt bei Bezugsfertigkeit bereits abzunehmen, ist unwirksam. Damit wird der Erwerber dazu verleitet, die Abnahme vorschnell zu erklären.

Zudem finden sich häufig unwirksame Abnahmeklauseln bezogen auf das Gemeinschaftseigentum in Bauträgerveträgen. 

andere problematische Klauseln

Auch andere Klauseln sind nicht selten unwirksam. Dies betrifft folgende Punkte: Festlegung der Bauleistung, Erschließungs- und Anschlusskosten, Aufrechnungsverbot, Einschränkung der Eigentumsverschaffung, Vollmachten zugunsten des Bauträgers u.v.m.

Fazit

Immer häufiger werden Bauträgerverträge geschlossen. Aber nicht immer ist dies die beste Wahl. Denn häufig enthalten die Verträge Klauseln, die den Erwerber benachteiligen und damit unwirksam sind. Der Bauträger beharrt dennoch meist auf diesen Klauseln. Kommt es dann zum Streit und Baustopp, ist guter Rat teuer. Denn hat der Erwerber nur einen Teil des Kaufpreises gezahlt, wird nicht in das Grundbuch eingetragen und ist damit noch nicht Eigentümer des Grundstückes. Oftmals gibt es auch Probleme bei der Besitzübergabe und der Bauträger weigert sich, das Objekt zu übergeben, weil der Kaufpreis noch nicht (vollständig) gezahlt ist. Viele Probleme kann man vermeiden, wenn man den Vertrag vor Unterzeichnung auf den Prüfstand stellt.

Vor diesem Hintergrund ist es zwingend erforderlich, dass man den Bauträgervertrag vor Unterzeichnung durch einen Anwalt für Baurecht prüfen lässt. 

Ich prüfe den Bauträgervertrag für Sie auf unwirksame Klauseln und weise Sie auf Risiken hin. Auch berate und vertrete ich Sie während der Bauausführung, wenn sich Mängel am Werk zeigen. Gern vertrete ich Sie auch bei Problemen im Zusammenhang mit der Besitzübergabe oder Abnahme.

Nehmen Sie frühzeitig Kontakt zu mir auf.

Ihr Rechtsanwalt und Fachanwalt für Baurecht Markus Erler

Dieser Beitrag dient allgemeiner Information und entspricht dem Kenntnisstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung und erfolgt ohne Gewähr. Eine individuelle Beratung des konkreten Einzelfalles wird dadurch nicht ersetzt. Für den Inhalt wird keine Haftung übernommen. Alle Rechte bleiben vorbehalten.