Krise im Wohnungsbau – geplante Maßnahmen von Bund und Ländern

von | 5. Juli 2024 | Gesetze, öffentliches Baurecht

Die Wortgruppe Krise im Wohnuungsbau ist in aller Munde. Die Situation im Wohnungsbau verschlechtert sich stetig. Laut einer Umfrage des Münchner Ifo-Instituts seien im vergangenen Oktober 22,2 Prozent der Bauunternehmen von Auftragsstornierungen betroffen gewesen. Nahezu jeder zweite Unternehmer gab an, zu wenige Aufträge zu erhalten. Insbesondere in den Ballungsgebieten ist der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum dramatisch hoch. Sollte der Wohnungsbau nicht zügig wieder anlaufen, droht eine progressiv wachsende Wohnungsnot. Zuvor angestrebte Lösungen kommen aufgrund bestehender Bauvorschriften und langwieriger Genehmigungs- und Planungsverfahren kaum voran.

Doch auch abseits davon scheitern viele Neubauprojekte bereits an gestiegenen Zinsen und teuren Baupreisen. Der russische Angriffskrieg auf die Ukraine hat für eine drastische Erhöhung der ohnehin bereits hohen Kosten für die Bauwirtschaft gesorgt. Während der Zentrale Immobilien Ausschuss 750.000 fehlende Wohnungen bis 2023 prognostiziert, meldet das Statistische Bundesamt, dass von Januar bis September 2023 die Zahl der Baugenehmigungen für Wohnungen gegenüber dem Vorjahr um 28,3 % gesunken sind. Kurzum, der Wohnungsbau ist nicht nur zu langsam, sondern für die meisten Bürger*innen nicht finanzierbar. Darum wird immer mehr und häufiger über die Krise im Wohnungsbau gesprochen.

Der „Bau-Turbo“ von Bund und Ländern zur Abwendung der Krise im Wohnungsbau

Wegen der anhaltenden Krise im Wohnungsbau will die Bundesregierung nun den „Bau-Turbo“ zünden und auf Bundes- sowie Landesebene rechtlich nachjustieren. Um die gegenwärtigen Herausforderungen zu bewältigen, bedarf es einer gesamtheitlichen Kraftanstrengung von Ländern und Kommunen. Hierzu erarbeiten Bund und Länder ein umfassendes Maßnahmenpaket. Abläufe sollen schneller, moderner und sicherer funktionieren – so die Idee des sog. Deutschland-Paktes (Pakt für Planungs-, Genehmigungs- und Umsetzungsbeschleunigung). Unter anderem soll eine Beschleunigung des Planungs-, Genehmigungs- und Umsetzungsverfahren erreicht werden.

Es wird darauf hingewirkt, die Kommunikation zwischen Vorhabenträgern, Behörden, Bürger*innen und Umweltverbänden zielorientierter zu gestalten und für eine vermehrte Digitalisierung in Planungs- und Genehmigungsverfahren zu sorgen. Um eine zügige Ausweitung des Wohnungsbaus zu erreichen, sollen vereinfachte Regelungen beim Bau von Gebäuden etabliert werden. Gemeinsam mit den Ländern soll der formelle und materielle Prüfungsumfang auf das erforderliche Maß reduziert und die Möglichkeit vereinfachter Genehmigungsverfahren sowie der gänzlichen Befreiung von Genehmigungspflichten bei kleineren und im Wesentlichen gleichartigen Projekten geschaffen werden.

Eine Bundesbauordnung soll es nicht geben, die Länder sind aber dazu angehalten, ihre bestehenden Bauordnungen im Sinne einer Verfahrensbeschleunigung zu vereinheitlichen. Gemeinsam mit den Ländern soll daran gearbeitet werden durch die bundesweite Umsetzung eines sog. digitalen Bauantrags die Voraussetzungen für Baugenehmigungen länderübergreifend zu vereinheitlichen. Anlässlich der Verhandlungen zwischen Bund und Ländern äußerte sich Bauministerin Klara Geywitz überzeugt, mit dem Pakt sorge man dort für die Entstehung bezahlbaren Wohnraums, wo er besonders dringend gebraucht werde.

Geplante Novellierung des BauGB

Bereits im vergangenen Jahr kündigte der Bund an, das Baugesetzbuch umfassend zu novellieren (auszugsweise):

  • Digitalisierung des gesamten Aufstellungsverfahrens bis zur Planerstellung und -festsetzung
  • Etablierung digitaler Planungs- und Genehmigungsverfahren als Regelverfahren in den Fachgesetzen
  • Weitgehender Verzicht auf Schriftformerfordernis im Planungs- und Genehmigungsverfahren
  • Umsetzung des digitalen Bauantrags bis spätestens Mitte 2024 (Stand November 2023)
  • Fiktion/Ersatz der Zustimmung der Träger öffentlicher Belange in bestimmten Fällen, wenn diese nicht innerhalb einer bestimmten Frist verweigert wurde
  • Einführung bundesweit einheitlicher gesetzlicher Genehmigungsfiktionen nach Ablauf von drei Monaten in den Landesbauordnungen (u.a.) befristet bis 2026

„Entwurf eines Gesetzes zur Einführung einer befristeten Sonderregelung für den Wohnungsbau im Baugesetzbuch“ – Mittel gegen das Ende der Krise im Wohnungsbau?

Angesichts des immer dringender werdenden Bedürfnisses nach der Vermehrung günstigen Wohnraums in den Ballungsgebieten setzten sich Bund und Länder mit der Nachverdichtung im Siedlungsbereich, insbesondere durch die zügigere Ermöglichung von Nutzungsänderungen sowie der Vereinfachung und Beschleunigung des bezahlbaren Wohnungsbaus, auseinander. Hierzu soll eine an den § 246 Abs. 14 BauGB angelehnte und bis Ende 2026 befristete Sonderregelung geschaffen werden. Die Einführung des geplanten § 246a BauGB dient der Umsetzung eines Teils des (im September 2023) verabschiedeten Maßnahmenpakets der Bundesregierung.   

Unter anderem ist weiterhin geplant:

  • Vereinfachung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans unter Verzicht auf die inhaltlichen Vorgaben des Festsetzungskatalogs und der Baunutzungsverordnung (BauNVO)
  • Anhebung der Lärmrichtwerte bei heranrückender Wohnbebauung an Gewerbebetriebe
  • Verzicht auf die Kfz-Stellplatzpflicht bei Umbauten, Aufstockungen und Ergänzungen im Wohnungsbestand in den Ländergesetzen

Zulassung des sog. „Gebäudetyp E“ („E“ wie einfach)

Um ein schnelleres und ressourcenschonendes Bauen für alle am Bau Beteiligten zu ermöglichen, unterstützt der Bund die Initiative „Gebäudetyp-E“ der Bayerischen Architektenkammer. Diese bezweckt neben der Änderung der Bauordnung in Abweichung von den geltenden anerkannten Regeln der Technik eine zivilrechtliche Öffnungsklausel auf Bundesebene zu schaffen, um den sog. „Gebäudetyp-E“ als spezielle Beschaffenheit im Werkvertrag rechtssicher vereinbaren zu können. Neben einer Anpassung der Musterbauordnungen durch die Länder, plant die Bundesregierung eine entsprechende Anpassung des Bauvertragsrecht und insbesondere die Vorlage einer „Leitlinie und Prozessempfehlung Gebäudetyp E“. In den Fokus werden auch industrielle Fertigungsmöglichkeiten und harmonisierte Typengenehmigungen gerückt, um örtliche Bauvorhaben schneller genehmigen zu können: Bereits einmal erteilte Typengenehmigungen für serielles und modulares Bauen und Sanieren sollen bundesweit gültig sein. Zusätzlich sind die Länder angehalten, ihre Förderbedingungen so auszugestalten, dass die durch harmonisierte Typengenehmigungen entstehenden Vorteile auch im Sozialwohnungsbau zum Tragen kommt. Die hierfür seriell gefertigten Wohnbauten sollen so flexibel entwickelt werden, dass eine Anpassung an unterschiedliche Standortbedingungen möglich ist.

Kritik und Ausblick – geht es raus aus der Krise im Wohnungsbau?

Die Einführung des „Gebäudetyps E“ könnte bisher nicht geklärte zivilrechtliche Folgefragen, insbesondere im Bereich der Sachmangelhaftung im Werkvertragsrecht nach sich ziehen. Um einen reibungslosen Planungsablauf zu ermöglichen und die Interessen aller Baubeteiligten zu schützen, ist daher dringend geboten, die Einführung des neuen bauordnungsrechtlichen Gebäudetyps mit zivilrechtlichen Regelungen zu flankieren.

Die Einführung neuer Regelungen und insbesondere des neuen Gebäudetyps greift überdies in ein etabliertes Bauvertragskonstrukt ein. Um einer möglichen Rechtsunsicherheit durch Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik vorzubeugen, bedarf es trotz aller dringend notwendiger Innovation der Wahrung eines baurechtlichen Mindeststandard. Einer Verlagerung der Problematik von baurechtlichen Belangen auf das sich anschließende Haftungsrecht muss dringend vorgebeugt werden. Besonders deutlich wird der Naturschutzbund (Nabu) in Bezug auf die geplante Einführung des § 246e BauGB. Der Paragraph sei „eine Generalklausel, um sämtliche Regeln in angespannten Wohnungsmärkten auszusetzen“. Auch andere Stimmen werden laut. Zu warnen sei vor einer Unterminierung der Planungskultur im Bundesgebiet. In einer umfassenden Stellungnahme mehrerer Hochschullehrer ist die Rede von einer Übertragung der Notstandsregelungen für Flüchtlingsunterkünfte auf den regulären Wohnungsbau. Zu befürchten seien „gravierende städtebauliche, vernehmliche und soziale Folgeprobleme“. Anstatt für eine Entlastung des angespannten Wohnungsmarktes zu sorgen, werde Bauträgern vielmehr ermöglicht, die geplante Öffnungsklausel „für die spekulative Wertsteigerung geringwertiger Grundstücke zu nutzen, ohne wirklich Bauabsichten zu hegen.“

Trotz berechtigter Einwände setzen die geplanten Änderungen nicht nur Impulse für eine positive Entwicklung im Bereich des deutschen Wohnungsbaus, sondern setzen insbesondere einen Rechtsrahmen, um trotz gegenwärtiger Wohnungskrise in den Wohnungsbau vertrauen und investieren zu können.

Die Krise im Wohnungsbau wird wohl noch bleiben – hoffen wir, nicht mehr lang.

Ihr Rechtsanwalt und Fachanwalt für Baurecht Markus Erler

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Ihr Fachanwalt für Bau- und Architecktenrecht