Viele Anbieter von Fertighäusern werben mit einer sogenannten Festpreisgarantie. Der Begriff erweckt für bauwillige Bauherren zunächst ein Gefühl von Kostensicherheit. Denn ein „fester“ Preis vermittelt Sicherheit in Zeiten steigender Baukosten. Doch was steckt wirklich hinter dieser Festpreisgarantie? Hält sie das, was sie verspricht? Und ist eine solche Klausel immer zulässig?

Die Festpreisgarantie im konkreten Fall

In einem Fall vor dem OLG Koblenz (Urteil vom 10.10.2024 – 2 U 41/24 (nicht rechtskräftig)) hatte ein Fertighausanbieter im Bauvertrag eine Klausel in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), die dem Unternehmen unter bestimmten Voraussetzungen erlaubte, den Preis nachträglich anzupassen – trotz vorgegebenerFestpreisgarantie.

Die beanstandete Klausel lautete (verkürzt):

„Die Festpreisgarantie greift, wenn der erste Aufbautag innerhalb von 15 Monaten erfolgt oder wenn das Unternehmen die Verzögerung zu vertreten hat. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, kann das Unternehmen verlangen, dass der Preis um den Prozentsatz steigt, um den sich die (allgemeinen) Baukosten laut Statistischem Bundesamt erhöht haben.“

Der Verbraucherschutzverein (Bauherren-Schutzbund e.V.) hielt das für unzulässig und klagte erfolgreich auf Unterlassung.

Was ist unter einer Festpreisgarantie zu verstehen?

Eine Festpreisgarantie bedeutet, dass der Anbieter eines Produkts oder einer Dienstleistung den vereinbarten Preis während eines festgelegten Zeitraums garantiert. Der Preis ist verbindlich und darf nicht einseitig erhöht werden, selbst wenn sich z. B. Materialkosten, Löhne oder andere externe Faktoren verändern.

Im Kern bedeutet ein echter Festpreis: Der Preis bleibt „fest“, egal, wie sich Baukosten oder andere Rahmenbedingungen entwickeln. Für Bauherren ist eine Festpreisgarantie besonders vorteilhaft, weil sie finanzielle Sicherheit bietet. Unerwartete Kostensteigerungen während der Bauphase werden vermieden und die Baukosten bleiben kalkulierbar.

Doch häufig steckt hinter der Festpreisgarantie mehr eine Preisanpassungsklausel, die es dem Bauunternehmen ermöglichen soll, den Preis doch noch „über die Hintertür“ zu erhöhen, wenn bestimmte Bedingungen nicht erfüllt werden. Eine Preisanpassungsklausel erlaubt es dem Anbieter, den Preis später zu ändern – zum Beispiel, wenn Material oder Löhne teurer werden. Sie schützt das Bauunternehmen vor unerwarteten Kosten, bietet Bauherren aber weniger Sicherheit.

Die Entscheidung des OLG Koblenz

Das OLG Koblenz hat die Preisanpassungsklausel der sogenannten Festpreisgarantie aus mehreren Gründen für unwirksam erklärt und den Fertighausanbieter verpflichtet, die Klausel in neuen Bauverträgen nicht mehr zu verwenden und sich bei bestehenden Verträgen nicht mehr darauf zu berufen. Außerdem muss der Anbieter alle betroffenen Vertragspartner schriftlich darüber informieren, dass die Klausel unwirksam ist. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig – Es ist jedoch ein starkes Signal an die Branche: Wer eine Festpreisgarantie verspricht, muss sich daran messen lassen und darf nicht einseitig den Preis erhöhen können:

Die rechtliche Überprüfung der Festpreisgarantie als AGB-Klausel

Das OLG Koblenz überprüfte die beanstandete Klausel im Rahmen der sog. AGB-Kontrolle nach § 307 ff. BGB .

Das Gericht stellte zunächst klar, dass es sich bei der Klausel um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt, so dass die Inhaltskontrolle eröffnet ist (§ 307 Abs. 3 Satz 1 BGB) ist.

Verstoß gegen das Transparenzgebot

Die Klausel der Festpreisgarantie verstößt gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Das Gericht beanstandete, dass die Bezugnahme auf die „vom Statistischen Bundesamt ermittelten (allgemeinen) Baukosten“ unklar bleibt. Es wird nicht angegeben, welcher der verschiedenen Indizes des Statistischen Bundesamtes (etwa für Wohngebäude oder Nichtwohngebäude) maßgeblich sein soll. Für den Bauherrn als Verbraucher-Laie ist nicht nachvollziehbar, wie sich die Preisanpassung konkret berechnet.

Zudem nennt die im Bauvertrag benannte Klausel zwei Fristen – zehn Monate für die Erfüllung bestimmter Voraussetzungen durch den Bauherrn und 15 Monate für den ersten Aufbautag – deren Zusammenspiel nicht klar geregelt ist. Das führt zu erheblicher Rechtsunsicherheit für den Verbraucher.

Unangemessene Benachteiligung des Bauherrn

Das Gericht stellte in Bezug auf die Festpreisgarantie außerdem eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs. 1 S. 1 BGB fest. Die Klausel im Bauvertrag ermöglicht es der Baufirma, Preiserhöhungen auch dann durchzusetzen, wenn die Verzögerung nicht im Verantwortungsbereich des Bauherrn liegt, etwa bei behördlichen Verzögerungen bei der Baugenehmigung. Sie erlaubt zudem, sämtliche zwischen Vertragsschluss und Errichtung des Bauwerks aufgelaufenen Kostensteigerungen weiterzugeben, auch wenn die Verzögerung nur minimal ist.

Besonders beanstandete das Gericht, dass die Klausel ausschließlich eine Preiserhöhung ermöglicht, nicht aber eine Preissenkung bei sinkenden Baukosten, da dies dem Grundsatz der Gleichwertigkeit von Leistung und Gegenleistung widerspreche.

Fazit

Das besprochene Urteil des OLG Koblenz macht deutlich, dass die in Bauverträgen oft verwendete Begrifflichkeit„Festpreisgarantie“ selten das hält, was sie dem Bauherrn verspricht. Eine Garantie, die in Wahrheit Bedingungen enthält, die der Baufirma „über die Hintertür“ einseitig Preisanpassungen erlauben (soll), hält einer AGB-Prüfung nicht stand.

Für Verbraucher bedeutet das: Auch vom Wortlaut her vermeintlich sichere Vertragsversprechen sollten genau gelesen und rechtlich überprüft werden. Eine „Festpreisgarantie“ ist nicht immer das, was sie zu sein scheint. Im Zweifel sollten Bauherren vor Vertragsunterzeichnung fachkundigen Rat bei einem Fachanwalt für Baurecht einholen.

Für Anbieter von Fertighäusern und anderen Bauleistungen ist das Urteil ein deutliches Signal: Wer mit einer Festpreisgarantie wirbt, muss diese Garantie auch tatsächlich gewähren. Preisanpassungsklauseln müssen klar formuliert und sachlich ausgewogen sein.

Für Fragen rund um die Themen Festpreisgarantie, Preisanpassungsklauseln, Bauvertrag sowie alle anderen Themen im Baurecht stehe ich Ihnen als Fachanwalt für Baurecht jederzeit gern zur Verfügung.

Ihr Rechtsanwalt und Fachanwalt für Baurecht Markus Erler