fiktiver Schadensersatz bei Grundstückskaufvertrag

Der für Werkverträge zuständige 7. Senat des Bundesgerichtshofs (BGH) fällte im Februar 2018 ein bahnbrechendes Grundsatzurteil im Werkvertragsrecht. Die Entscheidung des BGH besagt, dass der Besteller seinen Schadensersatzanspruch nicht mehr fiktiv berechnen darf, sofern er das mangelhafte Werk behalten und den Mangel nicht beseitigen will. Diese Grundsätze der Schadensberechnung gelten nach Ansicht des BGH auch für die Berechnung des Schadensersatzanspruchs gegen den Architekten, dessen Planungsmangel oder Überwachungsfehler sich im Bauwerk realisiert hat. Bislang war fraglich, inwieweit sich die Rechtsprechungsänderung auch auf andere Rechtsgebiete, insbesondere den Grundstückskaufvertrag, auswirkt. Der Beitrag beschäftigt sich mit einer aktuellen Entscheidung des OLG Düsseldorf (Urteil vom 09.10.2018), wonach der Käufer eines Grundstückes bei Mängeln seinen Schaden nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnen kann.

Grundsatzurteil des BGH im Werkvertragsrecht

Bisher war bei einem Werkvertrag dem Besteller zugebilligt, seinen Schaden infolge eines Mangels am Werk anhand der fiktiven Beseitigungskosten des Mangels zu berechnen. Dies beruhte auf der Überlegung, dass bereits der Mangel selbst der Schaden sei. An dieser Auffassung hält der BGH nunmehr seit Anfang 2018 nicht weiter fest. Der BGH legt nunmehr dar, dass der Mangel eines Werks zunächst nur ein Leistungsdefizit darstellt, da das Werk hinter der vertraglich geschuldeten Leistung zurückbleibt. Wenn der Besteller den Mangel bzw. Schaden nicht beseitigen will, scheidet eine Bemessung des Schadens anhang der fiktiven Kosten der Mangelbeseitigung aus. Damit soll eine Überkompensation vermieden werden. Die Schadensberechnung ist nunmehr deutlich schwerer. Es ist insbesondere die Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel darzulegen. Dies ist weitaus schwieriger als den Schaden anhand eines Kostenvoranschlages zu berechnen.

Gilt das auch bei einem Grundstückskaufvertrag?

Bislang war nicht klar, ob diese Rechtsprechungsänderungen auch im Immobilienrecht Anwendung findet. Nunmehr hat das OLG Düsseldorf erstmals entscheiden, dass die Schadensberechnung bei einem Grundstückskaufvertrag noch fiktiv erfolgen kann.

Wenn das erworbene Grundstück also nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist, so kann der Käufer seinen Schadensersatzanspruch nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten berechnen. Zumeist wird dann bei der Bemessung des Schadens auf einen Kostenvoranschlag zurückgegriffen, der die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten gut abbildet. Die entgegenstehende Rechtsprechung des BGH zum Werkvertrag findet auf Immobilienkaufverträge keine Anwendung.

Welcher Fall lag dem OLG Düsseldorf zugrunde?

In dem vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall, verkaufte der Verkäufer ein bebeutes Grundstück an den Käufer. Das Haus wird im Dachgeschoss zur Wohnnutzung und in den übrigen Geschossen zur gewerblichen Nutzung verwendet. Mängelansprüche sind laut Grundstückskaufvertrag ausgeschlossen. Allerdings erklärt der Verkäufer im Kaufvertrag, die vorhandene Bebauung sei baurechtlich genehmigt. Wie sich später herausstellt, sind die Räume im Obergeschoss nicht zu gewerblichen und im Dachgeschoss nicht zu Wohnzwecken genehmigt. Damit der Käufer nachträglich die Baugenehmigungen erhalten kann, muss er erhebliche Umbauten vornehmen. Diese kosten etwa 35.000 Euro. Diesen Betrag verlangt der Käufer vom Verkäufer als Schadensersatz. 

die Entscheidung des OLG Düsseldorf zum fiktiven Schadensersatz bei einem Grundstückskaufvertrag

Das OLG Düsseldorf entschied, dass es jedenfalls für Kaufverträge bei der bisherigen Rechtsprechung bleibt. Hiernach kann der Käufer seinen Schaden auf Grundlage der fiktiven Mängelbeseitigung (meist Kostenvoranschlag) berechnen, unabhängig davon, ob er den Mangel beseitigt. Die Änderung der Rechtsprechung zum Werkvertragsrecht beruht auf werkvertragsrechtlichen Besonderheiten. Denn im Werkvertragsrecht bedarf es keines Anspruches auf Erstattung fiktiver Mangelbeseitigungskosten. Der Besteller hat nämlich ein Recht zur Selbstvornahme und kann in diesem Rahmen einen Vorschuss für die zur Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten verlangen. Dann muss er allerdings auch den Mangel mit diesem Gekd beseitigen lassen. Eine entsprechende Norm gibt es im Kaufrecht nicht, sodass der Käufer seinen Schaden anhand der fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen können muss.

OLG Frankfurt sieht es anders

Das OLG Frankfurt lehnt in seiner Entscheidung vom 21.01.2019 eine Schadensberechnung anhand fiktiver Mängelbeseitigungskosten im Kaufrecht ab. Auch der Käufer einer mangelhaften Sache könne den Schaden nicht fiktiv berechnen, wenn er die Sache behält. Das OLG Frankfurt sieht diese Rechtsfrage als eine Frage des allgemeinen Schadensrechts, die für das Kaufrecht in gleicher Weise gelte wie für das Werkvertragsrecht. Das Gericht folgt damit dem siebten Senat des BGH.

Auch das Landgericht Ravensburg (Urteil v. 06.12.2018 – 2 O 151/14) lehnt im Kaufrecht die Berechnung des  Schadensersatzes anhand fiktiver Mängelbeseitigungskosten ab. Begründet wird dies ebenfalls damit, dass diese Denkweise aus den allgemeinen Grundsätzen des Schadensersatzes entwickelt wurde. Das allgemeine Schadensersatzrecht gilt aber eben auch für das Kaufrecht. Folglich muss sich auch im Kaufrecht die Schadensberechnung entsprechend dem Urteil des BGH am Wertinteresse orientieren.

Fazit

Die Oberlandesgerichte sind sich folglich in Streitigkeiten des Kaufrechts noch uneinig, ob eine Schadensberechnung weiterhin anhand fiktiver Mängelbeseitigungskosten erfolgen darf. Im Immobilienrecht bzw. Kaufrecht bleibt diese Rechtsfrage insofern strittig bzw. kritisch. Wird ein Grundstückskaufvertrag geschlossen und weist das Grundstück mit dem bebauten Gebäude nicht die vereinbarte Beschaffenheit auf, so kann der Käufer Schadensersatz geltend machen. Wie die Berechnung des Schadens erfolgt, sollte umfassend mit dem Käufer diskutiert werden.

Die neue Rechtsprechung des BGH gilt uneingeschränkt bisher nur im Baurecht und Architektenrecht.

Wollen Sie gegen den Verkäufer des Grundstückes oder den Auftragnehmer des Werkvertrages / Bauvertrages Schadensersatz geltend machen, so stehe ich Ihnen mit meiner Expertise gern zur Seite. Nehmen Sie frühzeitig Kontakt zu mir auf, um das weitere Vorgehen besprechen zu können.

Ihr Rechtsanwalt Markus Erler

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