Ab dem 01.01.2018 gilt das neue Bauvertragsrecht und das Werkvertragsrecht (§§ 631 ff. BGB) wird umfassend refomiert und geändert. Es wird ab 2018 (noch) speziellere Regelungen für den Bauvertrag geben. Außerdem wird erstmals ein Verbraucherbauvertrag  in das Werkvertragsrecht eingefügt. Bei diesen Verbraucherbauverträgen, also einem Bauvertrag zwischen einem Unternehmen und einem privaten Bauherrn zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude (Achtung:keine Einzelwerkevergabe oder Bauträgerverträge), müssen klare Regelungen zu diversen Punkten zwingend enthalten sein:

Baubeschreibungspflicht

Vor Abschluss des Bauvertrages muss das Bauunternehmen den Bauherrn rechtzeitig und verbindlich über die Bauleistungen informieren. Hierzu bedarf es einer ausführlichen Baubeschreibung, in der die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werkes beschrieben werden. Zudem sind verbindliche Angaben zur Bauzeit, also zum Zeitpunkt der Fertigstellung bzw. (wenn dieser Zeitpunkt bei Abschluss des Vertrages nicht angegeben werden kann) zur Dauer der Bauausführung, zwingend erforderlich. Möglicherweise müssen die Bauunternehmen diesbezügliche deren bislang verwendeten AGB ändern. Nach wie vor bietet es sich an, dass klare Bauzeitenregelungen in die Bauverträge aufgenommen werden, aus denen auch sog. pönalisierte Zwischenfristen hervorgehen, welche mit Vertragsstrafen belegt sind. Dies hat für den Bauherrn den Vorteil, dass er gegenüber dem Bauunternehmen auch entsprechende Handhabe und Druckmittel hat, wenn es zu Bauverzögerungen kommen sollte.

Die – rechtzeitig vor Vertragsschluss an den Bauherrm übergebene – Baubeschreibung wird dann Vertragsinhalt des Bauvertrages (= vereinbarte Beschaffenheit). Zweifel bei der Auslegung des Vertrages bezüglich der vom Unternehmer geschuldeten Leistungen gehen zu Lasten des Unternehmers.

Die Verpflichtung zur Baubeschreibung trifft auch Bauunternehmen, welche als Bauträger auftreten bzw. schlüsselfertige Häuser anbieten.

Begrenzung der Abschlagszahlungen sowie Sicherheiten

Im neuen Bauvertragrecht ist gesetzlich festgeschrieben, dass Abschlagszahlungen auf 90 % der Gesamtvergütung begrenzt sind. Abschlagszahlungen dürfen also den Gesamtbetrag von 90 % der vereinbarten Vergütung einschließlich Nachträge nicht übersteigen. Dies gilt jedoch nicht für Bauträgerverträge.

Dem privaten Bauherrn muss bei der ersten Abschlagszahlung eine Vertragserfüllungssicherheit (für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel) in Höhe von 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung geleistet werden.

Sicherheitsleistungen des Bauherrn können nur bis zur Höhe der – laut Zahlungsplan – nächsten Abschlagszahlung oder 20 % der vereinbarten Vergütung vertraglich vereinbart werden. Insofern hat das Bauunternehmen nunmehr keine 100%-ige Sicherheit mehr, wenn Abschlagszahlungen verlangt werden bzw. vereinbart sind.

Von diesen Regelungen kann in AGB nicht zum Nachteil des Bauherrn abgewichen werden. Allerdings ist es möglich, dass vertraglich eine andere Regelung individuell vereinbart. Hier sollten sich Bauherrn vorher unbedingt anwaltlichen Rat einholen, bevor sie einen solchen Vertrag unterschreiben.

Widerrufsrecht für den Verbraucher (privaten Bauherrn)

Die größte und wesentlichste Änderung im neuen Bauvertragsrecht ist das neu eingeführte Widerrufsrecht für den Bauherrn. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage. Die Frist beginnt allerdings erst zu laufen, wenn dem Vertrag eine entsprechende Widerrufsbelehrung beigefügt ist. Ohne eine Widerrufsbelehrung beträgt die Widerrufsfrist ein Jahr. Der Unternehmer hat also insofern eine Belehrungspflicht gemäß Art. 249 Abs. 3 EGBGB. Ein Widerrufsrecht bei Bauträgerverträgen besteht nicht.

Erstellung und Herausgabe von Unterlagen

Das Bauunternehmen ist verpflichtet, rechtzeitig vor Baubeginn Planungsunterlagen, die der Bauherr benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften (z.B. BauGB, BImSchG, SächsBO) ausgeführt werden wird, an den Bauherrn herauszugeben. Dies gilt ausnahmsweise nicht, wenn wesentliche Planungsvorgaben vom Bauherrn selbst oder einem von ihm Beauftragten (Architekt, Planer, etc.) stammen.

Spätestens mit Fertigstellung ist das Bauunternehmen verpflichtet, alle Unterlagen zu erstellen und herauszugeben, die der Bauherr benötigt, um gegenüber Behörden den Nachweis führen zu können, dass die Leistung unter Einhaltung der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften ausgeführt worden ist.

Diese Herausgabepflicht besteht auch gegenüber Dritten (z.B. Kreditgebern, Stichwort: KfW-Kredit).

Um Unklarheiten zu vermeiden, sollte man hier klar vereinbaren, welche Unterlagen zu erstellen und herauszugeben sind (z.B. Prüfprotokolle, Baugrundgutachten o.ä.)

Abnahme des Werkes

Zudem gibt es einige Neuerungen, was die Abnahme von Verbraucherbauverträgen betrifft, insbesondere betreffend die fiktive Abnahme und die Verweigerung der Abnahme sowie jeweils deren rechtliche Folgen.

Fiktive Abnahme

Außerdem ist das Bauunternehmen verpflichtet, in den Bauverträgen darüber zu informieren bzw. zu belehren, dass der Verbraucher zur Abnahme des Werkes verpflichtet ist und welche Folgen eine sog. fiktive Abnahme hat. Das Bauunternehmen hat in diesem Zusammenhang angemessene Fristen zu setzen. Die Abnahme wird fingiert, wenn der Unternehmer seine Leistungen fertig gestellt (=vertraglich geschuldete Leistungen sind abgearbeitet; das Vorhandensein von Mängeln ist unerheblich) und eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Bauherr die Abnahme – unter Angabe mindestens eines Mangels – nicht innerhalb dieser Frist verweigert. Es reicht also aus, wenn der Bauherr einen Mangel rügt, wobei die Bezeichnung des Mangelsymptoms ausreichen dürfte. Eine bloße Abnahmeverweigerung ohne Bezeichnung konkreter Mängel ist nicht mehr ausreichend. Diese Fiktion der Abnahme tritt allerdings nur dann ein, wenn das Bauunternehmen den Bauherr zusammen mit der Aufforderung zur Abnahme auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme in Textform hingewiesen hat.

Verweigerung der Abnahme und Zustandsfeststellung

Verweigert der Bauherr die Abnahme aufgrund von Mängeln, so kann der Unternehmer eine sog. Zustandsfeststellung auf der Baustelle verlangen. Diese Zustandsfeststellung soll von beiden Vertragsparteien unterschrieben werden und hat den Gefahrübergang zur Folge. Hier sollte unbedingt ein Sachverständiger hinzugezogen werden.

Ferner ist es möglich, dass eine einseitige Zustandsfeststellung stattfindet, nämlich dann, wenn der Bauherr einem vereinbarten oder einem von dem Bauunternehmen innerhalb einer angemessenen Frist bestimmten Termin zur Zustandsfeststellung fernbleibt. Um zu vermeiden, dass das Bauunternehmen eine möglicherweise unzureichende (einseitige) Zustandsfeststellung vornimmt, sollte der Bauherr daher zwingend einrichten, dass er (oder ein Bevollmächtigter) an der gemeinsamen Zustandsfeststellung teilnimmt.

Wurde eine Zustandsfeststellung (gemeinsam oder einseitig) durchgeführt, so wird vermutet, dass ein offenkundiger Mangel, der nicht in der Zustandsfeststellung angegeben worden ist, nach der Zustandsfeststellung (und damit nach Gefahrübergang) entstanden und vom Bauherrn zu vertreten ist. Diese Vermutung gilt dann nicht, wenn der Mangel nach seiner Art nicht vom Bauherrn verursacht sein kann.

prüffähige Schlussrechnung

Ferner wurde geregelt, dass Schlussrechnungen erst dann fällig werden, wenn diese prüffähig sind. Insofern wurde zu der einen ursprünglichen Fälligkeitsvoraussetzung der Vergütung, der Abnahme, nunmehr noch eine zweite hinzugefügt. Eine Schlussrechnung ist dann prüffähig, wenn sie eine übersichtliche Aufstellung der erbrachten Leistungen enthält und für den Bauherrn nachvollziehbar ist.

Begründete Einwände gegen die Prüffähigkeit sind vom Bauherrn innerhalb von 30 Tagen nach Zugang der Schlussrechnung zu erheben.

Fazit

Aufgrund der Vielzahl an Neuerungen, die das neue Bauvertragsrecht ab 2018 mitbringt, kann ich Ihnen nur empfehlen, fach- und sachkundigen Rat eines Rechtsanwaltes für Baurecht vor Abschluss eines solchen Bauvertrages einzuholen. Ein solcher Vertrag regelt sämtliche Rechte und Pflichten zwischen Bauherr und Bauunternehmen. Aus der Erfahrung heraus, handelt sich beim Abschluss von Bauverträgen (z.B. zum Bau eines Einfamilienhauses) in der Regel um erhebliche Investitionen, bei der sämtliche rechtliche wie auch tatsächliche Risiken im Vorfeld des Vertragsabschlusses, soweit möglich, minimiert werden sollten.

Ich stehe Ihnen hier gerne mit meiner Expertise mit Rat und Tat zur Seite.