In der Praxis kommt es sehr häufig vor, dass die in der ursprünglichen Baugenehmigung genehmigte Nutzung als Wohnung oder Gewerbe geändert werden soll. Beispielsweise will man die Wohnung zur Wohnungsprostitution nutzen oder in eine Lagerhalle Wohnungen errichten. Diese Änderung der Nutzung ist jedoch in den meisten Fällen nicht ohne eine entsprechende Genehmigung der Baubehörde zulässig. Dies wissen die meisten nicht. Es passiert daher oft, dass die Betroffenen die Räumlichkeiten einfach anders nutzen, als in der damaligen Baugenehmigung genehmigt. Der Beitrag zeigt auf, dass es ein hohes Risiko darstellt, die Nutzung zu ändern, ohne vorher einen Antrag auf Genehmigung zu stellen. Eine Nutzungsänderung ohne vorherigen Antrag bei der Baubehörde führt nicht selten zu einer Nutzungsuntersagung. Zudem kann die Baubehörde als Strafe für die antragslose Nutzungsänderung ein Bußgeld verhängen.
Grundsatz: Antrag auf Nutzungsänderung
Soll die genehmigte Bauart eines Gebäudes verändert werden, so nennt man dies Nutzungsänderung. In der Praxis gibt es verschiedenste Arten von Nutzungsänderungen. Ein bisher ungenutzter Dachboden soll zu Wohnraum umgebaut werden. Ein Büroraum soll künftig als Wohnung genutzt werden. Eine Wohnung soll künftig zu gewerblichen Zwecken (Wohnungsprostitution, Massagestudio, Kosmetikstudio, Büro, etc.) genutzt werden. Ein Lebensmittelladen soll eine Arztpraxis werden.
All diese Änderungen der Nutzung bedürfen einer Genehmigung.
Der Grundsatz bleibt: vor jeder Nutzungsänderung ist ein entsprechender Bauantrag bei der Behörde einzureichen, wenn an die neue Nutzung nach dem öffentlichen Baurecht andere Anforderungen gestellt werden. Dies ist regelmäßig der Fall. Reicht man keinen Bauantrag ein und ändert dennoch die Nutzung, droht die Nutzungsuntersagung.
Die Zulässigkeit der geplanten Nutzungsänderung prüft dann die zuständigen Behörde stellt die Baugenehmigung aus. Möglicherweise auch mit Auflagen. Sind keine baulichen Veränderungen mit der Nutzungsänderung verbunden, legt die Baubehörde dem Antragsteller oftmals auch keine speziellen Auflagen auf.
Nutzungsänderung bei Wohnungsprostitution
Seit Einführung des Prostituiertenschutzgesetzes Mitte 2017 besteht für Betreiber eine Erlaubsnispflicht für das Prostitutionsgewerbe. Die Betreiber müssen die Betriebserlaubnis beantragen und in diesem Zusammenhang etliche Unterlagen vorlegen. Im Rahmen dieser Erlaubsnisprüfung prüft die Behörde auch die baurechtliche Zulässigkeit. Liegt keine Baugenehmigung bzw. Nutzungsänderung vor, erteilt die Behörde die Erlaubnis nach dem Prostituiertenschutzgesetz nicht. Führt man das Gewerbe dennoch weiter, drohen neben der Nutzungsuntersagung noch hohe Bußgelder als Strafe.
Pflichten der Betreiber nach dem Prostituiertenschutzgesetz
Das Prostituiertenschutzgesetz sieht also sehr umfassende Pflichten für Betreiber vor. Nähe Informationen finden Sie hier.
Betreiber benötigen zukünftig eine Konzession (Erlaubnis). Diese ist außerdem Pflicht für Escort-Agenturen sowie Ausrichter von Prostitutionsveranstaltungen, Bereitsteller von Prostitutionsfahrzeugen (Wohnwagen) und Vermieter von Appartements/Terminwohnungen. Die Erlaubnispflicht gilt ebenso für Wohn- oder Hauseigentümer, wenn man dort das Prostitutionsgewerbe ausübt. Durch die Erlaubnispflicht der Betreiber erhalten die Behörden nun verstärkt Informationen, dass sich eine Vielzahl der Einrichtungen im Prostitutionsgewerbe unzulässigerweise in Wohngebieten angesiedelt haben.
Nutzungsuntersagung bei Wohnungsprostitution im Wohngebiet und Mischgebiet
Die Städte und Gemeinden gehen nunmehr insbesondere verstärkt gegen Wohnungsprostitution vor. Denn viele der heutigen Terminwohnungen beitreiben die meisten wohl ohne die erforderliche Nutzungsänderung. Wenn nun Vermieter von Terminwohnungen ihre Erlaubnis nach dem Prostituiertenschutzgesetz beantragen, fordert die Behörde auch den Nachweis der baurechtlichen Genehmigung. Diese dürfte in einer Vielzahl der Fälle nicht vorliegen. Die meisten Terminwohnungen zur Wohnungsprostitution liegen in allgemeinen oder reinen Wohngebieten, in denen das Gewerbe der Prostitution bauplanungsrechtlich nicht zulässig ist. Auch in Mischgebieten ist nach der Rechtsprechung die Wohnungsprostitution nicht zulässig. Betreiber sind daher gezwungen, ihr erotisches Gewerbe in Gewerbegebiete oder Industriegebiete zu verlegen. Diese Gebiete liegen meist am Rande der Städte und sind damit unattraktiv für Kunden. Es gilt hier genau zu prüfen, welchem Baugebiet die nähere Umgebung der Terminwohnung am ehesten entspricht.
Nutzungsuntersagung bei Escape Rooms
Durch die Brandkatastrophe in einem Escape Room in Polen geraten die Betreiber von Escape Rooms bundesweit immer häufiger in das Visier der Behörden. Die Baubehörden überprüfen die Konzepte insbesondere in Bezug auf den Aspekt Sicherheit eingehend. Hierbei fällt oftmals auf, dass für den Betrieb von Escape Rooms in den dafür genutzten Räumlichkeiten keine entsprechende Baugenehmigung besteht. Werden also Wohnräume, Büroräume oder andere gewerbliche Räumlichkeiten nun als Escape Room genutzt, bedarf diese Nutzungsänderung zwingend einer Genehmigung. Ansonsten droht die Nutzungsuntersagung. Oftmals ordnet die Behörde im Bescheid der Nutzungsuntersagung sogar die sofortige Vollziehung an, sodass die Nutzung unverzüglich einzustellen ist. Bei Weiternutzung droht ein hohes Zwangsgeld. Ergeht der Bescheid mit Anordnung der sofortigen Vollziehung ist schnelles Handeln gefragt. Die sofortige Vollziehung kann man mittels Antrag auf einstweiligen Rechtsschutz beim zuständigen Verwaltungsgericht angreifen. Nicht selten verhängen die Behörden als Strafe für denjenigen, der ohne Antrag einfach bauliche Anlagen anderweitig umnutzt, hohe Bußgelder.
Fazit
Ändert man die Nutzung einer baulichen Anlage, ohne die erforderliche Genehmigung zuvor eingeholt zu haben, besteht die Gefahr einer Nutzungsuntersagung. Dies kann gerade bei einer Nutzungsänderung von Wohnraum in Gewerberaum (Wohnungsprostitution, Kosmetikstudio, Massagestudio, etc.) zum Teil gravierende finanzielle Folgen mit sich bringen. Zudem droht die Gefahr, dass die Behörde als Strafe für dieses Verhalten ein Bußgeld verhängt, was die finanzielle Situation weiter verschärft.
Aus diesem Grund sollte man zwingend vor jeder Änderung der Nutzung einen entsprechenden Antrag auf Nutzungsänderung stellen.
Ist die Nutzungsuntersagung einmal erlassen, wird es oftmals schwierig, diese aufzuheben. Hier ist der Gang zum Rechtsanwalt für Baurecht oftmals unausweichlich. Dieser kann mittels Akteneinsicht zunächst eruieren, welche Ermittlungen die Baubehörde angestellt hat. Sodann kann der Anwalt entsprechend die Vorgehensweise mit dem Bauherr abstimmen.
Für Fragen im öffentlichen Baurecht rund um die Themenbereiche Baugenehmigung, Nutzungsuntersagung, Bußgelder bei Nutzungsuntersagung und weitere Bereiche des Baurechts berate und vertrete ich Sie gern.
Ihr Rechtsanwalt und Fachanwalt für Baurecht Markus Erler
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