Die Beweislast im Bestandsschutz ist immer wieder Thema in der anwaltlichen Praxis. Denn der Bestandsschutz ist im Bauordnungsrecht seit jeher ein häufiger Streitpunkt zwischen Grundstückseigentümern und Bauaufsichtsbehörden. Dabei besteht vielfach die Vorstellung, dass bauliche Anlagen allein aufgrund ihres Alters einer bauaufsichtlichen Beanstandung entzogen seien.
Diese Annahme greift jedoch zu kurz.
Bedeutung erlangt der Bestandsschutz regelmäßig in Konstellationen, in denen bestehende bauliche Anlagen heutigen rechtlichen Vorgaben nicht mehr entsprechen oder sich in Bereichen befinden, in denen neue Bauvorhaben unzulässig wären. Kommt es in solchen Fällen zu bauaufsichtlichen Maßnahmen, stellt sich die zentrale Frage, unter welchen rechtlichen Voraussetzungen der Fortbestand einer Anlage geschützt ist. Hier stellt sich dann oft die Frage, wenn trifft die Beweislast beim Bestandsschutz – die Behörde oder den (aktuellen) Eigentümer des betroffenen Grundstücks.
Die Beweislast beim Bestandsschutz am konkreten Fall
Mit Beschluss vom 20. September 2024 (Az. 1 CS 24.1020) hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof diese Fragestellung aufgegriffen und die Bedeutung der Darlegungs- und Beweislast beim Bestandsschutz für Grundstückseigentümer hervorgehoben, die sich gegen bauaufsichtliche Maßnahmen auf Bestandsschutz berufen.
Der Fall: Streit um eine Mauer im Überschwemmungsgebiet
Dem vorgenannten Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Der Antragsteller wandte sich im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes gegen eine für sofortvollziehbar erklärte Anordnung zur Beseitigung einer auf seinem Grundstück errichteten Mauer sowie einer Geländeauffüllung. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines Bebauungsplans aus dem Jahr 1995; die Mauer und die Auffüllung befinden sich innerhalb eines dort fest gesetzten Überschwemmungsgebiets, das von jeglicher Bebauung freizuhalten ist. Das zuständige Landratsamt begründete die Beseitigungsanordnung damit, dass die Mauer ohne erforderliche Genehmigung errichtet worden sei und sowohl gegen bauordnungs- als auch gegen wasserrechtliche Vorschriften verstoße. Die baulichen Anlagen beeinträchtigten den Hochwasserabfluss und führten bei Hochwasserereignissen zu nachteiligen Auswirkungen auf das benachbarte Grundstück.
Das Argument des Eigentümers: Bestandsschutz der Mauer
Der Grundstückseigentümer berief sich demgegenüber auf Bestandsschutz. Er machte geltend, die Mauer sei bereits vor vielen Jahrzehnten errichtet worden und zum damaligen Zeitpunkt genehmigungsfrei gewesen. Hilfsweise trug er vor, dass jedenfalls einzelne Teilabschnitte der Mauer aufgrund ihrer geringen Höhe keiner Genehmigungspflicht unterlegen hätten. Zur Stützung dieses Vortrags legte der Antragsteller unter anderem Luftbilder aus den Jahren 1961 und 1970 vor. Das Verwaltungsgericht lehne den Eilantrag mit der Begründung ab, dass den Eigentümer die Beweislast beim Bestandsschutz, auf den er sich beruft, trifft und er diesen Beweis nicht erbracht hat.
Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshof zur Beweislast beim Bestandsschutz
Gegen die ablehnende Entscheidung des erstinstanzlich zuständigen Verwaltungsgerichts legte der Antragsteller Beschwerde zum Bayerischen Verwaltungsgerichtshof ein. Die Entscheidung des BayVGH: Bestandsschutz muss bewiesen werden – und zwar trägt die Beweislast beim Bestandsschutz der Grundstückseigentümer.
Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof wies die Beschwerde des Antragstellers zurück und bestätigte die Entscheidung des Verwaltungsgerichts. Nach Auffassung des Senats war die angegriffene Beseitigungsanordnung im Rahmen der im Eilverfahren gebotenen summarischen Prüfung rechtmäßig; die Klage werde voraussichtlich ohne Erfolg bleiben.
Zur Begründung stellte der BayVGH maßgeblich darauf ab, dass sich der Antragsteller nicht mit Erfolg auf Bestandsschutz berufen könne. Wer einer bauordnungsrechtlichen Eingriffsmaßnahme den Bestandsschutz entgegenhalte, trage sowohl die Darlegungs- als auch die materielle Beweislast dafür, dass die bauliche Anlage im Zeitpunkt ihrer Errichtung formell und materiell rechtmäßig gewesen sei. Gelinge dieser Nachweis nicht, gehe die Nichterweislichkeit zu Lasten des Eigentümers. Den vom Antragsteller vorgelegten Luftbildern aus den Jahren 1961 und 1970 maß der Senat keine ausreichende Beweiskraft bei. Auf ihnen sei die streitgegenständliche Mauer nicht hinreichend erkennbar; es bestehe keine hinreichende Wahrscheinlichkeit, dass sich der Zeitpunkt der Errichtung im Hauptsacheverfahren zweifelsfrei klären lasse. Damit fehle es an tragfähigen Anhaltspunkten für eine genehmigungsfreie oder rechtmäßige Errichtung der Mauer. Soweit der Antragsteller geltend gemacht hatte, einzelne Teilabschnitte der Mauer seien aufgrund ihrer geringen Höhe genehmigungsfrei gewesen, folgte der BayVGH auch dem nicht. Bei der Beurteilung der Genehmigungspflicht sei die bauliche Anlage in ihrer Gesamtheit in den Blick zu nehmen. Genehmigungsfreie Teile würden von der Genehmigungspflicht erfasst, wenn sie unselbstständige Bestandteile eines einheitlichen Gesamtvorhabens seien.
Fazit
Die Beweislast beim Bestandsschutz trägt vollständig der aktuelle Grundstückseigentümer. Der Beschluss des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs zeigt, dass sich Grundstückseigentümer auf Bestandsschutz nur dann berufen können, wenn die rechtmäßige Errichtung einer baulichen Anlage nachvollziehbar belegt ist. Gerade bei älteren Anlagen, zu denen keine Genehmigungsunterlagen mehr vorliegen, liegt das Risiko beim Grundstückseigentümer. Lässt sich der Zeitpunkt der Errichtung oder die damalige Genehmigungsfreiheit nicht zuverlässig feststellen, scheidet Bestandsschutz aus. Die Entscheidung macht damit deutlich, dass fehlende oder unklare Nachweise zur Bestätigung bauaufsichtlicher Beseitigungsanordnungen führen können. Gerade für Personen, die mit dem Gedanken spielen, ein bebautes Grundstück zu erwerben, sollten daher vor Vertragsschluss auf die Vorlage aller Genehmigungen zu sämtlichen baulichen Anlagen bestehen, um nach Kauf kein blaues Wunder zu erleben.
Bei Fragen rund um das Thema Bestandsschutz, Baugenehmigung, Beseitigungsanordnung, Nutzungsuntersagung und anderen Themen im Bereich öffentliches Baurecht berate ich Sie gern.
