Das Öffentliche Baurecht als Teil des Verwaltungsrechts wurde Mitte 2017 novelliert, indem in die Baunutzungsverordnung (BauNVO) als § 6a BauNVO eine neue Baugebietskategorie eingefügt wurde: „Urbane Gebiete“. Diese Baugebietskategorie kann nun in Flächennutzungsplänen oder Bebauungsplänen festgesetzt werden. Bisher konnten die Städte und Kommunen in Flächennutzungsplänen oder Bebauungplänen für die Stadtbereiche hauptsächlich die Baugebietskategorien reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete, Mischgebiete, Kerngebiete, Gewerbegebiete und Industriegebiete festsetzen. Durch das „Urbane Gebiet“ kann eine noch attraktivere und abwechslungsreichere Bebauung in den Innenstädten stattfinden, was diese noch moderner machen kann.

Hintergrund der Einführung des Gebietes „Urbane Gebiete“ in die BauNVO

Die Baugebietskategorie Urbane Gebiete wurde neu in die Baunutzungsverordnung eingefügt.

Mit der Einführung der neuen Baugebietskategorie „Urbane Gebiete“, soll das Planen und Bauen, insbesondere von Wohnungen, im innerstädtischen Bereich erleichtert werden. Das „Urbane Gebiet“ soll dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbetreibenden sowie kulturellen, sozialen und anderen Einrichtungen in kleinräumiger Nutzungsmischung dienen, soweit damit keine wesentliche Störung der Wohnnutzung verbunden ist. Damit einhergehend sollen also neben Gewerbetreibenden auch insbesondere Freizeit- bzw. Sportstätten (Spielplätze, Bolzplätze, Sporthallen, Basketballfelder, etc.) wieder vermehrt in der näheren Umgebung von Wohnungen angesiedelt werden. Dieses Baugebiet kommt insbesondere größeren Städten zu Gute, die bestimmte – neu erschlossene – Stadtbereiche mittels Bebauungsplan neu festsetzen wollen.

Urbane Gebiete entstehen nur durch Festsetzung in Bebauungsplan

Die Regelung über faktische Baugebiete des § 34 Abs. 2 BauGB findet auf die neu eingeführte Gebietskategorie Urbane Gebiete keine Anwendung. Liegt ein Gebäude also im unbeplanten Innenbereich, der stark durch gewerbliche Nutzungen geprägt ist, so kann dort eine Wohnnutzung nicht über die Vorschrift des § 34 Abs. 2 BauGB zur Genehmigungsfähigkeit führen. Vielmehr kann die Baubehörde berechtigt sein, eine Nutzungsuntersagung anzuordnen, wenn für die Wophnnutzung keine Baugenehmigung existiert. Die Behörden dürfen gegen ungenehmigte bauliche Anlagen in der Regel mit einer Nutzungsuntersagung vorgehen.

Zwar kann ein Absehen von der Nutzungsuntersagung geboten sein, wenn das Vorhaben offensichtlich genehmigungsfähig ist. Ein Vorhaben ist aber erst dann offensichtlich genhemigungsfähig, wenn sich die Übereinstimmung der Nutzung mit den Vorschriften des materiellen Baurechts derart „aufdrängt, dass jegliche nähere Prüfung im Baugenehmigungsverfahren von vornherein entbehrlich erscheint“. Besteht kein Bebauungsplan, so kann wegen der gewerblichen Prägung der Umgebung keine Rede von einer offensichtlichen Genehmigungsfähigkeit der Wohnnutzung sein. Man kann sich in diesem Zusammenhang auch nicht darauf stützen, dass die Eigenart der näheren Umgebung einem (faktischen) urbanen Gebiet i.S.v. § 64 BauNVO entspreche. Denn § 245c Abs. 3 BauGB bestimmt, dass die Regelung über faktische Baugebiete auf die neue Baugebietkategorie Urbane Gebiete keine Anwendung findet.

Urbane Gebiete können demnach nur entstehen, wenn sie durch Bebauungsplan festgesetzt werden. Die materielle Baurechtmäßigkeit mithilfe eine faktischen Urbanen Gebiets über § 34 Abs. 2 BauGB zu begründen, geht daher ins Leere.

Begleitung im Baugenehmigungsverfahren

Sollten Sie ein Bauvorhaben planen und Ihre Stadt oder Kommune hat bereits mittels Flächennutzungsplan oder Bebauungsplan einen Bereich der Innenstadt als urbanes Gebiet festgesetzt, so kann es durchaus passieren, dass das zuständige Bauamt Ihre Baugenehmigung nicht oder nur unter Auflagen erteilt, weil beispielsweise das geplante Bauvorhaben nach Art oder Maß nicht dem § 6a BauNVO entspricht. Nehmen Sie in diesem Fall umgehend Kontakt zu mir auf, damit ich Sie hinsichtlich eines möglichen Widerspruches beraten und – wenn notwendig – auch vertreten kann. Ich als Rechtsanwalt kann dann bei der Behörde Akteneinsicht beantragen und Sie nach Einsicht in die Akte umfassend über die Erfolgsaussichten eines Widerspruches gegen die nicht erteilte Baugenehmigung beraten.

Für weitere Fragen rund um das öffentliche Baurecht, nehmen Sie einfach Kontakt zu mir auf.