Angesichts der niedrigen Zinsen wird heutzutage viel gebaut und immer häufiger hört man, dass ein Bauträgervertrag abgeschlossen wird. Insbesondere werden zunehmend baufällige Mehrfamilienhäuser von Bauträgern erworben, saniert und sodann die einzelnen Wohnungen wieder verkauft. Ein Bauträgervertrag kommt in der Praxis erfahrungsgemäß häufig vor, weshalb ich über die einzelnen Facetten und Streitpunkte näher berichten möchte. Dies ersetzt jedoch nicht die Rechtsberatung im Einzelfall bei Streitigkeiten bei einem Bauträgervertrag.
Das Bauträgerrecht befasst sich mit der Gestaltung von Bauträgerverträgen, der Gewährleistung und der Haftung von Bauträgern gegenüber den Erwerbern und der Zahlungsverpflichtung des Erwerbers gegenüber dem Bauträger nach der Makler und Bauträgerverordnung (MaBV). Streitigkeiten finden sich in diesem Zusammenhang auch bei Abschlagszahlungsklauseln, Abnahmeklauseln und sonstigen Klauseln im Bauträgervertrag. Ein streitträchtiges Thema also, über das ich Sie etwas näher informieren möchte.
Was ist ein Bauträgervertrag?
Zunächst ist die Frage zu klären, was genau ein Bauträgervertrag überhaupt ist. Im neu in das Gesetz eingefügten § 650u BGB wird der Bauträgervertrag als Vertrag definiert, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und der zugleich die Verpflichtung des Unternehmers – also des Bauträgers – enthält, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen.
Bei einem Bauträgervertrag schuldet der Bauträger also nicht nur die Herstellung des Werkes (Haus, Wohnung), sondern zugleich auch die Eigentumsübertragung des Grundstückes. Dies ist der wesentliche Unterschied zu einem „normalen“ Werkvertrag, bei dem der Bauherr bereits Eigentümer des Grundstückes ist, auf dem das Haus vom Bauunternehmer errichtet werden soll.
Auch im Wohnungseigentumsrecht gibt es oftmals Bauträgerverträge. Der Bauträger kauft und saniert Mehrfamilienhäuser und verkauft die einzelnen Wohnungen mit den entsprechenden Anteilen am Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. In diesen Fällen schuldet der Bauträger also die Herstellung bzw. Sanierung der Wohnungen und zugleich Übertragung des Eigentums am Gemeinschafts- und Sondereigentum.
Nichtanwendbarkeit bestimmter Vorschriften
Grundsätzlich ist für die Verpflichtung zur Herstellung des Werkes das Werkvertragsrecht des BGB anwendbar. Der neu eingeführte § 650u BGB schließt jedoch die Anwendung bestimmter Vorschriften aus. So wird beispielsweise das freie Kündigungsrecht (§ 648 BGB) sowie das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB) ausgeschlossen. Es sollte daher in der Praxis darauf geachtet werden, dass vertragliche Kündigungsrechte aus wichtigem Grund im Notarvertrag aufzunehmen sind. Als Beispiele für solche Kündigungsrechte aus wichtigem Grund sind zu nennen: wesentliche Überschreitungen von vertraglich vereinbarten Fertigstellungsfristen, Insolvenz des Bauträgers oder wesentliche Mängeln.
Nicht anwendbar sind zudem §§ 650b bis 650d BGB hinsichtlich der Anordnung von Änderungen des Werkerfolges. In der Praxis sollten daher Klauseln in den Notarvertrag aufgenommen werden, um etwaige Sonderwünsche während der Bauausführung anordnen zu können.
Abschlagszahlung, Zustandsfeststellung und Schlussrechnung, Abnahmeklauseln
§ 650g BGB gilt auch beim Bauträgervertrag, wonach im Fall einer verweigerten Abnahme durch den Bauherrn der Bauträger auf eine gemeinsame Zustandsfeststellung hinwirken kann. Dies kann unter Umständen für den Bauherren einschneidende Folgen haben, weshalb dringend ein Anwalt für Baurecht hinzugezogen werden sollte.
Abschlagszahlungen und die entsprechenden Sicherheiten regeln die §§ 650v BGB und § 650m Abs. 2 BGB. Diese Regelungen entsprechen weitesgehend den bisherigen Vorschriften. Bei Abschlagszahlungen ist zudem stets genau zu prüfen, ob die Klausel im Vertrag rechtswirksam ist. Die Erfahrung zeigt, dass hier des Öfteren unwirksame Klauseln verwendet werden.
Zudem ist § 650g Abs. 4 BGB anwendbar, der neben der Abnahme eine prüfbare Schlussrechnung zur Fälligkeit voraussetzt. Sowohl bei der Prüfbarkeit der Schlussrechnung als auch bei der Abnahme wird es häufiger Streitigkeiten geben. In diesem Zusammenhang muss noch erwähnt werden, dass erfahrungsgemäß viele Abnahmeklauseln in Bauträgerverträgen unwirksam sind. Das hat zur Folge, dass eine Abnahme noch nicht stattgefunden hat und somit Mängelrechte nach etlichen Jahren noch geltend gemacht werden können und die Verjährung noch nicht begonnen hat.
Fazit
Die neu in das BGB aufgenommen Regelungen zum Bauträgervertrag sind eher rudimentär und bringen daher nur unwesentlich mehr Rechtssicherheit für die Praxis. Bauherren oder Unternehmen, die mit Bauträgerverträgen in Kontakt kommen, sollten diese daher vor Unterzeichnung von einem Rechtsanwalt für Baurecht rechtlich prüfen lassen.
Ich prüfe für Sie insbesondere Abschlagszahlungsklauseln, Abnahmeklauseln, die Vereinbarungen der Vergütung, Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche des Erwerbers und sonstige Vertragsklauseln, insbesondere vor dem Hintergrund des Verbraucherschutzes. Auch formuliere ich Ihnen gern rechtssichere Klauseln betreffend Kündigungsrechten, Abnahme, Abschlagszahlungen usw.
Nehmen Sie einfach Kontakt zu mir auf.
