Erleichterte innerstädtische Umnutzung

Leipzig oder anderen wachstumsstarken Städten wird mit § 34 Abs. 3a S. 1 Nr. 1c) BauGB ein rechtliches Instrument zur Erleichterung der Umnutzung in Innenstadtlagen von baulichen Anlagen zu Wohnnutzung an die Hand gegeben. Baufällige oder nicht mehr genutzte Gewerbegebäude oder andere bauliche Anlage können so in vordringlich benötigten Wohnraum in attraktiven Innenstadtbereichen umgebaut werden. 

Damit wird auch und insbesondere § 1a Abs. 2 S. 1 BauGB Rechnung getragen, der darauf abzielt, dass mit Grund und Boden sparsam umgegangen und vorhandene, erhaltenswerte Bausubstanz vorrangig zur Innenentwicklung genutzt wird. Diese Innenentwicklung der Städte soll (u.a. durch Wiedernutzbarmachung von Flächen) die zusätzliche Inanspruchnahme weiterer – noch unbebauter – Flächen verringern, welche in deutschen Großstädten im Innenbereich kaum noch zu finden sind. Durch § 34 Abs. 3a BauGB soll nicht die Ansiedlung neuer Betriebe im unbeplanten Innenbereich ermöglicht, sondern es soll lediglich der – legale – Bestand vorhandener Betriebe oder anderer baulicher Anlagen gesichert bzw. weiterentwickelt werden. 

Ausweitung von § 34 Abs. 3a BauGB

Nachdem § 34 Abs. 3a BauGB über § 248 Abs. 8 BauGB weiter ausgedehnt wurde und damit die Schaffung von Unterkünften für Asylbewerber und Flüchtlinge erleichtert wurde, erfuhren diese Abweichungstatbestände mit dem am 13.05.2017 in Kraft getretenen Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt durch Einfügung des § 34 Abs. 3a S. 1 Nr. 1 c) eine erneute Ausdehnung.

Diese neu eingefügte Vorschrift regelt nun explizit auch die Möglichkeit der Abweichung im Einzelfall für den Fall, dass eine zulässigerweise errichtete bauliche Anlage ungeachtet des Erfordernisses des Einfügens im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB einer Nutzungsänderung zu Wohnzwecken zugeführt werden kann. Es kann also eine Umnutzung erfolgen. Bisher galt diese Abweichung vom Erfordernis des Einfügens nur bei einer Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung von Gewerbe- und Handwerksbetrieben zu Wohnzwecken oder bei der Erweiterung, Änderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten, Wohnzwecken dienenden Gebäudes.

Voraussetzungen des eingefügten § 34 Abs. 3a S. 1 Nr. 1c BauGB

Die neu in das Baugesetzbuch eingefügte Regelung zur erleichterten Umnutzung in Wohnraum hat folgende Voraussetzungen:

a) bauliche Anlage zulässig errichtet

Voraussetzung des eingefügten § 34 Abs. 3a S. 1 Nr. 1c) BauGB ist zunächst, dass eine bauliche Anlage zulässigerweise errichtet wurde und diese nunmehr in Wohnnutzung umgenutzt, geändert oder erneuert werden soll. Es ist also vorausgesetzt, dass für die bestehende bauliche Anlage eine bestandskräftige Baugenehmigung vorliegt oder zumindest ein materiell-rechtlicher Anspruch auf eine Baugenehmigung gegeben war.

Der Gesetzgeber hat in § 34 Abs. 3a S. 1 Nr. 1c) zudem gerade nicht das Wort „Gebäude“ verwendet, sondern das Gesetz spricht lediglich von „baulicher Anlage“. Ein Gebäude ist insofern nicht erforderlich. Die bestehende bauliche Anlage kann nun von ihrer Zweckbestimmung her in rechtlich beachtlicher Weise in Wohnnutzung geändert werden (Nutzungsänderung), sie kann umgebaut, ausgebaut oder in substanzieller Hinsicht als Wohnung modernisiert werden (Änderung) oder sie kann an gleicher Stelle beseitigt und anschließend neu als Wohnbebauung errichtet werden (Erneuerung).

b) städtebauliche Vertretbarkeit

Die Umnutzung über § 34 Abs. 3a BauGB hat als weitere Voraussetzung die städtebauliche Vertretbarkeit. Dieses Erfordernis liegt dann vor, wenn das Vorhaben mit den in § 1 Abs. 6 BauGB beispielhaft genannten Belangen und unter Beachtung des Abwägungsgebotes gemäß § 1 Abs. 7 BauGB zulässig ist.

c) Vereinbarkeit mit öffentlichen Belangen

Ferner sind Abweichungen nach § 34 Abs. 3a BauGB nur zulässig, wenn sie auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind. Anknüpfend an § 31 Abs. 2 BauGB ist daher zunächst die Frage zu stellen, ob eine Verletzung der (subjektiven) Rechte des Nachbarn vorliegt. Insbesondere geht es dabei um das Rücksichtnahmegebot.

Wie soeben angesprochen, ist zudem die Vereinbarkeit der Abweichung mit den öffentlichen Belangen zu prüfen. Hierbei stellt sich jedoch die Frage, ob dieser Voraussetzung neben der städtebaulichen Vertretbarkeit eine selbstständige Bedeutung zukommt. Dies ist wohl eher zu verneinen, da bei der Prüfung der städtebaulichen Vertretbarkeit bereits öffentliche Belange in der vorzunehmenden planerischen Abwägung zu berücksichtigen sind.

Ermessen der Behörde beachten

Hervorzuheben ist zudem, dass die Zulassung eines Vorhabens nach § 34 Abs. 3a BauGB sowie eine Umnutzung eine Ermessensentscheidung der Genehmigungsbehörde ist und vom Wortlaut des Gesetztes ausdrücklich auf Einzelfälle beschränkt ist. Deshalb wird ein Bauherr selbst dann, wenn die tatbestandlichen Voraussetzungen der Regelung vorliegen, nur einen Anspruch auf ordnungsgemäße Ermessensausübung geltend machen können. Dieser Ermessenspielraum wird allerdings umso kleiner sein, je mehr die städtebauliche Situation sowie die Innenentwicklung der jeweiligen Stadt durch das beantragte Vorhaben verbessert wird.

Relevanz für die Praxis bei der Entwicklung von Innenstädten

Dennoch wird die praktische Relevanz des § 34 Abs. 3a S. 1 Nr. 1c) BauGB als eher gering eingeschätzt. Als mögliche Anwendungsfälle könnte man an die Umnutzung von Jugendherbergen, Schulen, Kindertagesstätten, Kirchen oder Nebenanlagen im (Block-)Innenbereich denken. Allerdings werden sich diese Beispiele zumeist auch auf Grundlage von § 34 Abs. 1 oder Abs. 2 BauGB genehmigen lassen, sodass der Anwendungsbereich der Regelung wohl auf gewerblich oder nicht zu Wohnzwecken geprägte Gemengelagen eingegrenzt ist. Lässt sich ein solches Vorhaben nicht über § 34 Abs. 1 oder Abs. 2 BauGB genehmigen, weil es z.B. bodenrechtlich beachtliche Spannungen hervorruft, wird es regelmäßig auch nicht städtebaulich vertretbar sein.

Fazit

Zusammenfassend ist dennoch festzustellen, dass der Gesetzgeber mit Einfügung des § 34 Abs. 3a S. 1 Nr. 1 c) BauGB die Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte weiter erweitert und damit erleichtert hat. In Innenstadtlagen, die bereits nahezu vollständig bebaut sind, kann damit bereits vorhandene bauliche Substanz erhalten und die Schaffung von Wohnraum gefördert werden. Großstädte, wie z.B. Leipzig, sollten daher dieses Instrumentarium nicht ungenutzt lassen, um den immer weiter schwindenen Wohnraum in Zentrumsnähe zu begegnen.

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Der obige Rechtsbeitrag wurde in dem polis Magazin für Urban Development, metro.polis Ausgabe 02/2018, Sonderausgabe Leipzig, veröffentlicht. Die Sonderausgabe beschäftigt sich intensiv mit dem immer stärker wachsenden Ballungsraum Leipzig. Insbesondere der Strukturwandel in Leipzig führte zu einem wirtschaftlichem Aufschwung der Stadt. Nun gilt es, bei der rasanten Entwicklung die Herausforderung des Wachstums uns der Digitalisierung zu meistern und Balance zu wahren.

Ihr Rechtsanwalt Erler

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