Grundsätzlich kein Werklohn ohne Abnahme im Baurecht

Im Baurecht bzw. Werkvertragsrecht gilt der Grundsatz, dass erst mit Abnahme die Vergütung fällig wird. Der Unternehmer ist also zur Vorleistung verpflichtet und muss das Werk vorab herstellen. Erst dann kann er seinen Werklohn verlangen. Fehlt eine – wirksame – Abnahme, so besteht grundsätzlich noch kein fälliger Anspruch auf Werklohn. 

Seit der Reform des Baurechts ist für alle Bauverträge, die nach dem 01.01.2018 geschlossen wurden, zudem die Erteilung einer prüfbaren Schlussrechnung Fälligkeitsvoraussetzung. Aber nicht jeder Werkvertrag ist ein Bauvertrag. Gemäß § 650a BGB ist ein Bauvertrag ein Vertrag über die Herstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Auch für einen Verbraucherbauvertrag, Architektenvertrag, Ingenieurvertrag und Bauträgervertrag, der nach dem 01.01.2018 geschlossen wurde, ist eine prüfbare Schlussrechnung ebenfalls Fälligkeitsvoraussetzung.

Formen der Abnahme

Die Abnahme ist eine vertragliche Hauptpflicht des Auftraggebers. Die Abnahme bedeutet, dass der Auftraggeber das hergestellte Werk als im Wesentlichen (bis auf geringfügige, unwesentliche Mängel) vertragsgerecht anerkennt. 

Es gibt verschiedene Formen der Abnahme. Insofern ist es sowohl für Auftragnehmer als auch Auftraggeber wichtig, Kenntnis über die diversen Facetten zu haben

a) die ausdrücklich erklärte Abnahme

Die Abnahme kann ausdrücklich erklärt werden. Eine Sondernform hiervon ist die förmliche Abnahme. Bei ihr erfolgt in der Regel eine gemeinsame Überprüfung der Bauleistung im rahmen des Abnahmetermins, wobei das Ergebnis in einem Protokoll dokumentiert wird. In diesem Abnahmeprotokoll halten die Parteien dann festgestellte Mängel fest und der Auftraggeber behält sich seine Rechte bezüglich der Mängel vor.

b) stillschweigende Abnahme

Man kann die Abnahme aber auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent bzw. stillschweigend) erklären. Der Auftraggeber muss also mit seinem Verhalten zu erkennen geben, dass er das Werk als im Wesentlichen mangelfrei akzeptiert. Das geschieht häufig durch den Einzug in ein Gebäude oder Nutzung des Werks. Eine Abnahme durch schlüssiges Verhalten setzt allerdings voraus, dass die Leistung abnahmereif, also im Wesentlichen mangelfrei, ist. Zudem ist eine konkludente Abnahme nicht möglich, wenn im Bauvertrag eine förmliche Abnahme ausdrücklich vereinbart ist.

Eine konkludente Abnahme durch Nutzung setzt voraus, dass der Auftraggeber Gelegenheit hatte, das Werk innerhalb einer angemessenen Frist zu prüfen und zu bewerten. In dem Einzug in ein Gebäude liegt jedenfalls dann keine Abnahme, wenn der Auftraggeber die Abnahme zuvor wegen wesentlicher Mängel ausdrücklich verweigert hat. Die Länge der angemessenen Prüffrist hängt vom Einzelfall ab. Dabei ist insbesondere die Art des Gewerks zu berücksichtigen. Bei Trockenbauarbeiten ist nach der rechtsprechung eine Frist von sechs bis acht Wochen angemessen. Bei der Leistung von Architekten und Sonderfachleuten ist eher eine Frist von mehreren Monaten anzusetzen.

In bestimmten Fällen kann auch die vorbehaltlose Zahlung der (restlichen) Vergütung oder die Veräußerung des Bauwerks eine stillschweigende Abnahme darstellen.

c) fiktive Abnahme (Abnahme durch Fristablauf)

Zudem gibt es die sogenannte fiktive Abnahme. Hierbei setzt der Auftragnehmer dem Auftraggeber nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme. Verweigert der Auftraggeber daraufhin innerhalb der gesetzten Frist die Abnahme nicht unter Angabe eines  Mangels, so gilt die Abnahme – fiktiv – als erklärt. Der Auftragnehmer muss einen Verbraucher auf diese Folgen mit der Aufforderung zur Abnahme in Textform hinweisen

Werklohn ohne Abnahme

Ohne eine Abnahme wird die Vergütung nur ausnahmsweise fällig. Einer Abnahme bedarf es zur Fälligkeit des Werklohns dann nicht, wenn der Auftraggeber keine Erfüllung des Vertrages mehr verlangt, sondern nur noch auf Zahlung gerichtete Mängelrechte geltend macht. In einem solchen Fall ist ein sog. Abrechnungsverhältnis entstanden. 

Fazit

Die Abnahme ist gerade für die Frage der Vergütung in einem Bauvertrag/Werkvertrag eine wichtige Voraussetzung. Auf Grund der dargestellten Komplexität in diesem Bereich, ist hier guter Rat teuer. Ein kompetenter Anwalt im Baurecht kann mit guter Argumentation den Anspruch auf Werklohn über die verschiedenen Abnahmeformen darlegen. Aus diesem Grund sollte man hier zwingend anwaltlichen Rat hinzuziehen, wenn es darum geht, die Vergütung einzufordern oder abzuwehren.

Ich berate und vertrete Sie gern.

Ihr Rechtsanwalt und Fachanwalt für Baurecht Markus Erler

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