Möchte jemand ein Haus oder eine andere (genehmigungspflichtige) bauliche Anlage errichten oder die Nutzung eines bestehenden Gebäudes ändern (sog. Nutzungsänderung), muss dies sowohl formell als auch materiell rechtmäßig sein. Formelle Rechtwidrigkeit liegt vor, wenn ein formeller Verstoß vorliegt, der zur Rechtswidrigkeit der baulichen Anlage führt. Ein solcher formeller Verstoß kann sein: die erforderliche Baugenehmigung wurde nicht erteilt; beim Bau wird von einer bestehenden Baugenehmigung  in nicht unwesentlichem Maße abgewichen; die Baugenehmigung ist durch Rücknahme, Widerruf oder Zeitablauf unwirksam geworden; die notwendige Bauanzeige fehlt. Bereits die formelle Baurechtswidrigkeit (sog. formelle Illegalität) kann dazu führen, dass das Bauamt eine Baueinstellung anordnet. Hier besteht oft ein Irrglaube. Bei Bauherren herrscht weitverbreitet die falsche Ansicht, dass es für die erforderliche Begründung einer Baueinstellung lediglich auf die materielle Rechtmäßigkeit ankommt, die bauliche Anlage also gegen Bauplanungsrecht (hier insbesondere die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach §§ 29 ff. BauGB, je nachdem ob im Innenbereich oder Außenbereich gebaut werden soll bzw. ob ein Bebauungsplan vorliegt), gegen Bauordnungsrecht (z.B. Abstandsflächen nicht eingehalten) oder gegen sonstige Vorschriften des öffentlichen Rechts verstößt.

Baueinstellung bei formellem Verstoß

Bauherren sind gut beraten, wenn sie bereits auf formeller Ebene bei Beantragung der Baugenehmigung äußerste Sorgfalt walten lassen, um später keine negativen Konsequenzen zu erfahren. Insbesondere sollten Bauherren sich vor Augen halten, dass selbst dann formelle Rechtswidrigkeit vorliegt, wenn das Bauvorhaben von der ursprünglichen Planung nicht nur unwesentlich abweicht. Reicht der Bauherr also zunächst im Antrag auf Baugenehmigung eine bestimmte Planung eint und weicht er mit der Ausführung während der Bauphase von der ursprünglichen Planung ab, so kann die Behörde die Einstellung der Bauarbeiten anordnen.

Die von der Behörde angeordnete Einstellung der Bauarbeiten kann u.U. weitreichende Folgen für den Bauherren mit sich bringen. Insbesondere kann es zu Schadensersatzansprüchen führen, weil der Bau nicht weiter vorangeht und beispielsweise nachfolgende Gewerke nicht fristgerecht begonnen oder beendet werden können. Es kommt insofern zu Bauverzug, der u.U. erhebliche Vertragsstrafen zur Folge hat.

einschneidende Folgen bei formeller Rechtswidrigkeit eines Bauvorhabens

Neben der Einstellung der Bauarbeiten kann das Bauordnungsamt daneben noch weitere Verfügungen treffen. Errichtet und betreibt jemand ein Bauvorhaben formell rechtswidrig, so kann die Behörde eine Stilllegungsverfügung anordnen. Auch kann das Bauamt eine Nutzungsuntersagung aussprechen. Möglich ist auch eine Beschlagnahme der Bauprodukte oder ein Bußgeldbescheid mit Erlass einer Geldbuße. Erfolgt eine Nutzungsuntersagung oder eine Stilllegungsverfügung, so können sich daraus – existenzbedrohende – Folgen für den Gewerbetreibenden ergeben. Dies gilt es zu vermeiden.

Sämtliche o.g. Verfügungen kann das Bauordnungsamt unter sofortiger Vollziehung anordnen und unterliegen insgesamt dem Ermessen der zuständen Behörde. Zudem kann die Behörde Zwangsmittel wie Zwangsgeld anordnen, was u.U. einschneidend finanzielle Auswirkungen haben kann.

Abrissverfügung nur bei formeller und materieller Rechtswidrigkeit

Die Verfügung des Bauamtes, eine bauliche Anlage abzureißen, setzt als besonders einschneidendes Mittel voraus, dass neben der formellen Rechtswidrigkeit noch die materielle Rechtswidrigkeit vorliegt und ein rechtmäßiger Zustand nicht auf anderem Wege erreicht werden kann. Auch hier muss die Behörde ihr eingeräumtes Ermessen pflichtgemäß ausüben. In der Abrissverfügung ist üblicherweise noch die Anordnung enthalten, den anfallenden Bauschutt zu beseitigen. Kommt ein Bauherr einer Abrissverfügung nicht – fristgemäß – nach, so kann die Behörde Zwangsmittel einsetzen und z.B. die Ersatzvornahme auf Kosten des Bauherren durchführen.

Fazit

Bauherren sollten sich angesichts obiger Ausführungen bei der Verwirklichung ihrer Bauvorhaben streng an die erteilte Baugenehmigung halten. Dass es für eine Baueinstellung lediglich auf die materielle Rechtswidrigkeit ankommt, ist eine falsche und höchst gefährliche Annahme.

Sollte Ihnen eine Einstellungsverfügung, eine Stilllegungsverfügung, Nutzungsuntersagung oder ein Bußgeldbescheid zugegangen sein, sollten Sie unverzüglich Rechtsanwalt Erler kontaktieren, um wichtige Fristen zu wahren. Nur so kann eine zielorientierte Beratung und Vertretung erfolgen.

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